Verkehrswert ermitteln – die drei Verfahren einfach erklärt

Verkehrswert und Marktwert verstehen

Wenn von dem Wert einer Immobilie die Rede ist, fallen oft unterschiedliche Begriffe. Gemeint ist meist der Verkehrswert, der auch Marktwert genannt wird. Er beschreibt den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, also ohne Zeitdruck, ohne persönliche Verhältnisse und ohne ungewöhnliche Umstände.

Damit dieser Wert nicht vom Bauchgefühl abhängt, gibt es anerkannte Verfahren. Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, beschreibt drei davon. Jede Immobilienbewertung, ob durch einen Sachverständigen oder durch einen erfahrenen Makler, lehnt sich an diese Verfahren an.

Kaufpreis ist nicht gleich Verkehrswert

Der spätere Kaufpreis kann vom Verkehrswert abweichen. Manche Käufer zahlen mehr, weil sie genau diese Lage suchen. Andere verhandeln stärker, weil sie größere Arbeiten einplanen. Der Verkehrswert ist deshalb ein Anker, an dem sich Angebotspreis und Verhandlung orientieren. Er sagt Ihnen, in welchem Rahmen sich ein realistischer Abschluss bewegt.

Wichtig ist außerdem der Stichtag. Jeder Wert gilt für einen bestimmten Zeitpunkt. Verändern sich Zinsen, Nachfrage oder der Zustand des Gebäudes, kann eine frühere Bewertung schnell überholt sein. Vor einem Verkauf lohnt deshalb immer ein aktueller Blick auf die Zahlen.

Für Eigentümer ist es hilfreich, die Grundidee der Verfahren zu kennen. Sie verstehen dann besser, warum bestimmte Unterlagen gefragt sind und warum eine Immobilienbewertung für ein Haus anders aufgebaut ist als für eine Wohnung.

Vergleichswert und Sachwert

Die beiden Verfahren, die bei selbst genutzten Immobilien am häufigsten vorkommen, sind das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Sie gehen von unterschiedlichen Fragen aus und ergänzen sich gut. Beide beruhen auf Daten, die regelmäßig erhoben und ausgewertet werden.

Das Vergleichswertverfahren

Hier lautet die Frage, was für ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage zuletzt tatsächlich gezahlt wurde. Das funktioniert besonders gut bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, weil es davon viele ähnliche Verkäufe gibt. Unterschiede bei Größe, Etage, Ausstattung oder Zustand werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt. Die Gutachterausschüsse sammeln dafür Kaufpreise und werten sie aus.

Das Sachwertverfahren

Bei frei stehenden Einfamilienhäusern gibt es oft zu wenige direkt vergleichbare Verkäufe. Dann setzt das Sachwertverfahren an. Es fragt, was der Boden wert ist und was es kosten würde, die Gebäude neu zu errichten. Davon wird ein Abschlag für das Alter abgezogen. Über einen Faktor wird das Ergebnis anschließend an die Lage auf dem Markt angepasst, denn Käufer zahlen nicht automatisch die Baukosten.

Wichtig für das Sachwertverfahren ist die Restnutzungsdauer. Sie beschreibt, wie lange ein Gebäude bei normaler Instandhaltung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Modernisierungen können sie verlängern. Deshalb frage ich bei jeder Besichtigung genau nach, was wann erneuert wurde.

Das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte

Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung kauft, denkt vor allem an die Einnahmen. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an. Es betrachtet die Mieten, die sich mit dem Objekt nachhaltig erzielen lassen, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und rechnet den Überschuss mit einem marktüblichen Zinssatz auf einen heutigen Wert um. Dazu kommt der Bodenwert.

Für Eigentümer bedeutet das, dass bei vermieteten Objekten die Mietverträge, die Höhe der Mieten und der Zustand der Wohnungen besonders ins Gewicht fallen. Eine sorgfältige Mieterliste ist für diese Immobilienbewertung deshalb eine wichtige Grundlage.

Auch Leerstand, anstehende Instandhaltungen oder Mieten, die deutlich unter dem Marktniveau liegen, wirken sich auf den Ertragswert aus. Ein Käufer kann eine bestehende Miete nicht beliebig anpassen, denn der Mietvertrag geht mit dem Kauf auf ihn über. Das fließt in seine Rechnung ein.

Welches Verfahren im Einzelfall passt

In der Praxis entscheidet die Art der Immobilie, welches Verfahren im Vordergrund steht. Für eine Eigentumswohnung im Osten Berlins wird es meist der Vergleichswert sein, für ein frei stehendes Haus im Umland oft der Sachwert. Ich nutze häufig ein zweites Verfahren zur Kontrolle und schaue mir an, ob die Ergebnisse zusammenpassen. Weichen sie deutlich voneinander ab, suche ich nach dem Grund. Oft liegt er in einer Besonderheit des Objekts, die sich erst bei der Besichtigung zeigt.

Am Ende steht kein Rechenergebnis allein, sondern eine Einschätzung, die ich Ihnen erkläre. Sie sollen verstehen, welche Faktoren den Wert tragen. Nur dann können Sie mit der Zahl gut arbeiten, ob bei einem Verkauf, in einer Erbengemeinschaft oder bei der Planung Ihres Ruhestands.