Maklerprovision beim Verkauf – wer zahlt was

Was das Gesetz seit Dezember 2020 regelt

Lange Zeit war es in Berlin und Brandenburg üblich, dass Käufer die Maklerprovision allein trugen. Seit Dezember 2020 gilt eine bundesweite Regelung, die in den §§ 656a bis 656d BGB steht. Sie betrifft den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Käufer, die als Verbraucher handeln.

Der Kern der Regel ist einfach. Wenn Sie in diesen Fällen eine Immobilie verkaufen und einen Makler beauftragen, wird die Provision zwischen Ihnen und dem Käufer geteilt. Der Käufer zahlt dabei höchstens so viel wie Sie als Verkäufer. Ziel des Gesetzes ist es, Käufer zu entlasten und für klare Verhältnisse zu sorgen.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das, dass Ihr Anteil an der Provision fester Bestandteil der Kalkulation wird. Wer eine Immobilie verkaufen und dafür einen Makler beauftragen möchte, sollte diesen Posten von Anfang an einrechnen, wenn er den späteren Erlös verplant, etwa für eine neue Wohnung oder die Auszahlung von Miterben.

Für welche Objekte die Teilung gilt

Die Regel bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Entscheidend ist außerdem, dass der Käufer privat kauft. Erwirbt ein Unternehmen das Objekt, greift die Teilungsregel nicht. Ob Ihr Objekt unter die Regel fällt, kläre ich mit Ihnen im ersten Gespräch.

Der Maklervertrag braucht Textform

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss zudem in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail genügt dafür, ein mündlicher Handschlag nicht. So ist für beide Seiten nachvollziehbar, was vereinbart wurde.

Wann die Teilung nicht greift

Nicht jeder Verkauf fällt unter die gesetzliche Teilung. Bei einem unbebauten Grundstück, einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie können Verkäufer und Käufer die Provision frei vereinbaren. Gleiches gilt, wenn der Käufer kein Verbraucher ist. In diesen Fällen bespreche ich mit Ihnen offen, welche Vereinbarung sinnvoll ist. Möglich ist es auch, dass der Verkäufer die Provision vollständig übernimmt. Unzulässig ist es bei Häusern und Wohnungen dagegen, dem privaten Käufer einen größeren Anteil aufzuerlegen, als der Verkäufer selbst trägt.

Was das für Ihre Planung bedeutet

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung an eine Privatperson verkaufen, sollten Sie Ihren Anteil an der Provision von Anfang an einplanen. Sie fällt erst an, wenn ein wirksamer Kaufvertrag beurkundet ist. Bis dahin entstehen Ihnen für die Bewertung und die Vorbereitung bei mir keine Kosten. Konkrete Beträge nenne ich Ihnen im persönlichen Gespräch und halte sie schriftlich fest, bevor Sie mich beauftragen.

Die Grunderwerbsteuer trägt in der Praxis der Käufer. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, hängt vom Bundesland ab, Berlin und Brandenburg haben unterschiedliche Sätze.

Auch die Löschung alter Grundschulden oder eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank gehören in Ihre Rechnung. Mit der Provision haben diese Posten nichts zu tun, sie fallen aber häufig im selben Zeitraum an. Ein früher Anruf bei Ihrer Bank schafft hier Klarheit.

Was die Provision abdeckt

Hinter der Provision steckt eine Reihe von Leistungen, die über viele Wochen anfallen. Wenn Sie mit mir Ihre Immobilie verkaufen, gehören dazu die kostenfreie Bewertung, die Beschaffung der Unterlagen, professionelle Fotos, Exposé und Grundriss, auf Wunsch virtuelle Besichtigungen sowie alle Besichtigungstermine mit vorgeprüften Interessenten.

Hinzu kommen die Verhandlung mit den Käufern, die Abstimmung des Kaufvertrags mit dem Notar und die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen. Während des gesamten Verkaufs haben Sie mit mir einen festen Ansprechpartner. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, gewinnen Sie dadurch vor allem Zeit, denn viele Telefonate, Rückfragen und Abstimmungen mit Banken und Behörden laufen über mich.

Wann die Provision fällig wird

Ein Anspruch auf Provision entsteht erst mit einem wirksamen Kaufvertrag. Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie nichts. Wann genau Ihr Anteil zu zahlen ist, steht im Maklervertrag, den wir vorab gemeinsam durchgehen.

Offen über Kosten sprechen

Ich halte es für wichtig, dass Sie vor dem Auftrag genau wissen, was auf Sie zukommt. Deshalb sprechen wir im ersten Gespräch über Leistungen und Konditionen. Fragen zur steuerlichen Behandlung der Provision beantwortet Ihre Steuerberatung, rechtliche Fragen zum Vertrag der Notar oder ein Fachanwalt.

Wichtig ist mir auch, dass Ihr Käufer keine unklaren Kosten erlebt. Im Exposé steht deshalb, welchen Anteil an der Provision er trägt. So können Interessenten ihre Finanzierung von Beginn an vollständig planen, und spätere Diskussionen bleiben aus.