Unterlagen für den Immobilienverkauf – was Sie bereithalten sollten

Diese Unterlagen braucht jeder Verkauf

Egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück, einige Dokumente sind bei jedem Verkauf gefragt. Sie beschreiben die rechtliche Lage, die Fläche und den energetischen Zustand. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte diese Unterlagen möglichst früh zusammentragen, am besten noch vor dem ersten Foto.

Käufer brauchen die Dokumente, um eine Entscheidung zu treffen, und ihre Bank verlangt sie für die Finanzierung. Fehlt etwas, verzögert sich die Zusage. Deshalb prüfe ich die Unterlagen gleich zu Beginn auf Vollständigkeit und Aktualität.

Viele Unterlagen haben Eigentümer schon zu Hause, oft verteilt auf verschiedene Ordner. Andere müssen beim Grundbuchamt, beim Kataster- oder Vermessungsamt oder bei der Bauaufsicht angefragt werden. Es hilft, wenn Sie vorab sammeln, was Sie finden, auch den alten Kaufvertrag, Pläne oder Schriftverkehr mit Behörden. Den Rest besorge ich, wenn Sie mit mir Ihre Immobilie verkaufen.

Grundbuchauszug und Flurkarte

Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten eingetragen sind, etwa Grundschulden, Wegerechte oder ein Wohnrecht. Die Flurkarte stellt die Lage des Grundstücks und seine Grenzen dar. Beide Unterlagen sollten aktuell sein, damit Käufer und Bank verlässlich planen können.

Energieausweis

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und seine Kennwerte gehören bereits in die Anzeige. Für einige Gebäude, zum Beispiel Baudenkmäler, gelten Ausnahmen. Als Energieberater kann ich Ihnen sagen, welche Art von Ausweis für Ihr Gebäude infrage kommt und was die Werte für Käufer bedeuten.

Grundrisse, Flächen und Bauunterlagen

Für Käufer ist die Wohnfläche eine der wichtigsten Zahlen. Sie bestimmt, wie sie den Preis einordnen, und fließt in die Finanzierung ein. Gerade bei älteren Gebäuden weichen die Angaben in alten Unterlagen manchmal von der Wirklichkeit ab, weil später angebaut oder umgebaut wurde.

Wohnflächenberechnung prüfen

Ich vergleiche Grundrisse, Wohnflächenberechnung und den tatsächlichen Zustand vor Ort. Stimmen die Angaben nicht überein, lässt sich die Fläche nachträglich neu berechnen. Das schafft Klarheit, bevor ein Käufer Fragen stellt, und schützt Sie vor späteren Diskussionen über die Größe. Auch Baugenehmigungen für Anbauten, Garagen oder ausgebaute Dachgeschosse sollten Sie bereithalten, denn sie zeigen, dass alles rechtmäßig errichtet wurde.

Fehlen Pläne oder Genehmigungen, frage ich sie bei den zuständigen Stellen an. Das kostet etwas Zeit, deshalb beginnen wir damit möglichst früh. Mit vollständigen Unterlagen können Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne dass sich der Notartermin unnötig verschiebt.

Auch Nachweise zu laufenden Kosten helfen. Käufer möchten wissen, womit sie nach dem Einzug rechnen müssen, etwa für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Grundsteuer. Eine Übersicht der letzten Abrechnungen beantwortet diese Fragen, bevor sie überhaupt gestellt werden.

Besondere Unterlagen je nach Situation

Neben den Grundunterlagen kommen je nach Objekt und Lebenslage weitere Dokumente hinzu. Welche das sind, kläre ich mit Ihnen im ersten Gespräch, damit nichts übersehen wird. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto entspannter verlaufen Finanzierung und Notartermin, denn Banken prüfen die Dokumente des Käufers genau, bevor sie eine Zusage geben.

Vermietet oder geerbt

Ist das Objekt vermietet, brauchen Käufer die Mietverträge, eine Übersicht über die Mieteinnahmen und Angaben zu Kautionen. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über, denn Kauf bricht nicht Miete. Bei einem geerbten Objekt weisen Sie Ihr Erbe mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament mit Eröffnungsprotokoll nach. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen alle Erben den Verkauf gemeinsam beschließen.

Gibt es Besonderheiten wie ein eingetragenes Wohnrecht, einen Erbbaurechtsvertrag oder Baulasten, gehören auch diese Unterlagen dazu. Sie können den Wert und den Kreis möglicher Käufer beeinflussen. Ich sehe sie mir frühzeitig an und bespreche mit Ihnen, wie wir offen damit umgehen.

Wohnungseigentum

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, braucht zusätzlich Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, etwa Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen. Was genau dazugehört, erkläre ich ausführlich auf meiner Seite zum Wohnungsverkauf. Bei allen rechtlichen und steuerlichen Fragen verweise ich an Notar, Steuerberatung oder Fachanwalt.

Am Ende steht ein vollständiger Ordner, den Sie dem Käufer bei der Übergabe mitgeben. Er enthält alles, was der neue Eigentümer später braucht, von Plänen bis zu Wartungsnachweisen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hinterlässt damit einen guten letzten Eindruck.