Grundstück verkaufen – worauf es wirklich ankommt

Was darf hier gebaut werden

Diese eine Frage entscheidet über den Preis. Maßgeblich ist der Bebauungsplan der Gemeinde. Er regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, also ob Wohnbebauung zulässig ist, wie viele Vollgeschosse erlaubt sind, wie groß die überbaubare Fläche ausfällt und welche Abstände einzuhalten sind. Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung.

Holen Sie sich diese Auskunft schriftlich bei der Gemeinde, bevor Sie inserieren. Zwei Grundstücke gleicher Größe können sich im Wert deutlich unterscheiden, wenn auf dem einen ein Doppelhaus und auf dem anderen nur ein Bungalow zulässig ist. Wer diese Information mitliefert, spart sich lange Rückfragen.

Wichtig ist dabei der Unterschied zwischen Bauland, Bauerwartungsland und Ackerland. Bauland ist erschlossen und sofort bebaubar. Bauerwartungsland ist eine Hoffnung mit offenem Zeithorizont, die entsprechend niedriger bewertet wird. Wer sein Grundstück als Bauland anbietet, obwohl das Baurecht noch fehlt, verliert das Vertrauen des Interessenten in dem Moment, in dem dieser bei der Gemeinde nachfragt.

Erschließung, Zuwegung und Baulasten

Ein Grundstück ohne Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom ist erst einmal Bauland auf dem Papier. Käufer rechnen die fehlende Erschließung direkt vom Preis ab, meist großzügiger als nötig. Klären Sie deshalb, welche Anschlüsse vorhanden sind und ob Erschließungsbeiträge bereits gezahlt wurden.

Ebenso wichtig ist der Blick ins Baulastenverzeichnis und in Abteilung zwei des Grundbuchs. Wegerechte, Leitungsrechte und Abstandsflächenbaulasten schränken die Bebauung ein. Auch ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch gehört auf den Tisch.

• Auszug aus dem Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage
• Aktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Amtlicher Lageplan und Flurkarte
• Nachweise zu Erschließung und gezahlten Beiträgen
• Angaben zu Altlasten, soweit bekannt

Ein Wegerecht klingt harmlos, verändert aber die Planung des Käufers erheblich, weil eine belastete Fläche nicht frei bebaut werden kann. Dasselbe gilt für Leitungsrechte der Versorger. Wer solche Rechte im Exposé nennt und im Lageplan einzeichnet, verhindert, dass der Interessent sie später als Argument für einen Preisabschlag entdeckt.

Bodenrichtwert und tatsächlicher Marktwert

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss ermittelt und beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter. Er ist eine gute erste Orientierung, aber kein Preis. Zuschnitt, Hanglage, Baumbestand, Ausrichtung, Lärm und die konkrete Bebaubarkeit können den tatsächlichen Wert deutlich nach oben oder unten verschieben.

Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis.

Ein schmaler, tiefer Zuschnitt lässt sich schlechter bebauen als ein quadratischer und ist deshalb weniger wert, selbst bei gleicher Fläche und gleichem Richtwert. Wer ein Grundstück verkaufen will, sollte diese Besonderheiten kennen und im Exposé erklären, statt sie dem Interessenten zum Nachrechnen zu überlassen.

Umgekehrt gibt es Merkmale, die den Wert über den Richtwert heben. Eine Südausrichtung des Gartens, ein alter Baumbestand, eine ruhige Lage am Ortsrand mit gleichzeitig guter Anbindung oder ein bereits vorhandener Anschluss an das Kanalnetz sind bares Geld wert. Solche Punkte gehören nach vorn in die Beschreibung und nicht in den Nebensatz.

Teilen oder als Ganzes verkaufen

Große Grundstücke lassen sich manchmal teilen. Zwei Baugrundstücke bringen zusammen oft mehr als eines, weil der Kreis der Käufer größer ist und die Einzelpreise besser bezahlbar bleiben. Ob eine Teilung zulässig ist, hängt vom Bebauungsplan, von Mindestgrößen und von der Erschließbarkeit beider Teile ab.

Rechnen Sie vorher gegen. Vermessung, Erschließung des hinteren Teils und ein möglicher Wegerechtsvertrag kosten Geld und Zeit. Erst wenn der Mehrerlös diese Kosten deutlich übersteigt, lohnt sich der Aufwand.

Bedenken Sie außerdem die Reihenfolge. Eine Teilung vor dem Verkauf bindet Ihr Geld und Ihre Zeit. Eine Alternative ist, das Grundstück ungeteilt anzubieten und im Exposé darauf hinzuweisen, dass eine Teilung nach Auskunft der Gemeinde grundsätzlich möglich wäre. Bauträger rechnen dann selbst, und Sie tragen weder Kosten noch Risiko.

TippEine Bauvoranfrage kostet vergleichsweise wenig und macht aus einer Vermutung eine belastbare Aussage. Für Käufer ist ein positiver Bescheid ein starkes Argument.

Bestand auf dem Grundstück

Steht auf dem Grundstück noch ein altes Gebäude, ist es meist kein Wert, sondern ein Kostenpunkt. Käufer kalkulieren Abriss und Entsorgung ein, und zwar vorsichtig. Ein Angebot eines Abbruchunternehmens hilft hier, weil es die Schätzung durch eine Zahl ersetzt.

Bei älteren Gebäuden lohnt außerdem ein Blick auf mögliche Schadstoffe im Bauteil und auf Altlasten im Boden, etwa bei früherer gewerblicher Nutzung oder einem alten Öltank. Was Sie wissen, müssen Sie offenlegen. Verschwiegene Altlasten sind einer der häufigsten Gründe für Streit nach dem Kauf.

Manchmal lohnt sich der Abriss vor dem Verkauf trotzdem. Ein freies, geräumtes Grundstück ist für Bauwillige leichter vorstellbar und schneller finanzierbar als eine Ruine. Ob sich der Aufwand rechnet, hängt vom Zustand des Gebäudes und von der Nachfrage in Ihrer Lage ab. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie den Bagger bestellen.

Preis und Verhandlung beim Grundstück

Grundstückskäufer rechnen anders als Hauskäufer. Sie kalkulieren rückwärts vom fertigen Objekt. Vom erwarteten Wert des späteren Hauses ziehen sie Baukosten, Nebenkosten, Erschließung und ihren Puffer ab, und was übrig bleibt, ist ihr Grundstücksbudget. Das erklärt, warum Angebote manchmal deutlich unter Ihrer Vorstellung liegen.

Für Sie heißt das, dass jede Unsicherheit in dieser Rechnung zu Ihren Lasten geht. Ein unklares Baurecht, eine ungewisse Erschließung oder ein möglicher Altlastenverdacht wird vom Käufer mit einem Sicherheitsabschlag bewertet, der fast immer höher ausfällt als die tatsächlichen Kosten. Jede Unsicherheit, die Sie vorher ausräumen, holen Sie im Preis zurück.

Bei einem Grundstück verkaufen Sie kein Objekt, sondern die Sicherheit, darauf bauen zu dürfen.

Legen Sie außerdem fest, wie Sie mit Angeboten unter Ihrer Grenze umgehen. Ein Grundstück ist kein Objekt, das man schnell nachbessert. Wer bereit ist, ein halbes Jahr länger zu warten, verhandelt aus einer stärkeren Position als jemand, der zu einem festen Termin verkaufen muss.

Wer kauft Grundstücke

Der Kreis ist kleiner als bei Häusern und Wohnungen, dafür sehr entschlossen. Bauwillige Familien suchen eine gute Lage und planbare Kosten, Bauträger rechnen mit Geschossflächen und Verkaufserlösen. Beide Gruppen fragen als Erstes nach Baurecht und Erschließung.

Genau deshalb wirkt ein vollständig vorbereitetes Grundstücksangebot so stark. Wer Bebauungsplan, Lageplan, Baulasten und Erschließung in einem Dokument bündelt, bekommt konkrete Angebote statt allgemeiner Anfragen. Unterstützung dabei finden Sie unter Leistungen.

Prüfen Sie Angebote von Bauträgern besonders sorgfältig. Sie kommen oft schnell und wirken bequem, enthalten aber häufig Bedingungen wie eine aufschiebend bedingte Kaufpreiszahlung nach erteilter Baugenehmigung. Das kann für Sie bedeuten, dass Sie monatelang gebunden sind, ohne Sicherheit über den Abschluss zu haben. Solche Klauseln gehören vor der Unterschrift geprüft.