Immobilien Erbschaft – warum die Bewertung am Anfang steht

Warum Erben den Wert zuerst kennen sollten

Wer sich mit dem Thema Immobilien Erbschaft beschäftigt, stößt schnell auf die Frage nach dem Wert. Soll das Elternhaus verkauft werden? Möchte eines der Geschwister es übernehmen? Oder soll es vermietet werden? Für jede dieser Möglichkeiten brauchen Erben eine verlässliche Zahl, die alle Beteiligten nachvollziehen können.

Gerade in Familien sind die Vorstellungen über den Wert oft sehr unterschiedlich. Der eine denkt an den Preis, den die Eltern einst gezahlt haben, der andere an eine Anzeige aus der Nachbarschaft. Eine neutrale Immobilienbewertung bringt diese Vorstellungen auf eine gemeinsame Grundlage und nimmt dem Gespräch viel Spannung.

Auszahlung, Verkauf oder Übernahme

Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, muss er die anderen in der Regel auszahlen. Wie hoch diese Auszahlung ist, hängt vom Wert ab. Entscheidet sich die Familie für einen Verkauf, hilft die Bewertung bei der Festlegung des Angebotspreises. Und wer überlegt zu vermieten, kann mit dem Wert einschätzen, ob sich die Miete im Verhältnis lohnt. Zudem zeigt der Wert, welche Rolle die Immobilie im gesamten Nachlass spielt.

Oft ist das geerbte Haus zudem schon länger nicht mehr modernisiert worden. Dann ist es besonders wichtig zu wissen, welche Arbeiten ein Käufer einplanen wird. Als Fachmakler für Erbschaftsimmobilien und für Gebäudemodernisierung schaue ich mir diese Punkte genau an.

Hinzu kommt, dass ein leer stehendes Haus Kosten verursacht. Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter und regelmäßige Kontrollen laufen weiter, auch wenn niemand mehr dort wohnt. Eine zügige Immobilienbewertung hilft der Familie, nicht unnötig lange in der Schwebe zu bleiben.

Gemeinsam entscheiden in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über den Verkauf der Immobilie müssen sie gemeinsam beschließen. Das ist in der Praxis oft der schwierigste Teil, weil Lebenssituation, Wohnort und finanzielle Wünsche der Erben sehr unterschiedlich sein können.

In solchen Situationen erkläre ich allen Beteiligten das Ergebnis der Bewertung gleich und beantworte Fragen offen. Ich bleibe dabei neutral. Ob ein Erbe die anderen auszahlt oder das Haus verkauft wird, entscheidet die Familie selbst.

Hilfreich ist es, wenn die Erben eine Person bestimmen, die die Kommunikation bündelt. Das erleichtert Absprachen mit mir, mit dem Notar und mit möglichen Käufern. Wichtige Entscheidungen wie der Angebotspreis oder die Annahme eines Angebots treffen trotzdem alle gemeinsam.

Der Nachweis über das Erbe

Für einen Verkauf müssen die Erben nachweisen, dass sie Eigentümer geworden sind. Dafür genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Anschließend wird das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben. Diese Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Steht der Verkauf fest, beginnt die eigentliche Vorbereitung. Häufig muss das Haus zunächst geräumt werden, und Unterlagen der Eltern sind über viele Schränke verteilt. Ich helfe dabei, die nötigen Dokumente zu finden oder neu zu beschaffen, damit die Immobilienbewertung und der spätere Verkauf auf vollständigen Angaben beruhen.

Bewertung, Steuer und Gutachten

Bei einer geerbten Immobilie stellt sich auch die Frage nach der Erbschaftsteuer. Für die Steuer legt das Finanzamt eigene gesetzliche Bewertungsregeln zugrunde, die vom Marktwert abweichen können. Ob Steuer anfällt und wie hoch sie ist, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad und von Freibeträgen ab. Ihre Steuerberatung prüft den Einzelfall. Für die Entscheidung über Verkauf oder Übernahme ist dagegen der Marktwert maßgeblich.

Wann ein Gutachten nötig ist

Für die Entscheidung über einen Verkauf genügt meist eine nachvollziehbare Immobilienbewertung durch einen Makler. Können sich die Erben nicht einigen oder ist ein Gericht beteiligt, kann ein formales Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Auch für steuerliche Zwecke kann ein Gutachten eine Rolle spielen. Ich sage Ihnen offen, wann das der Fall sein könnte, und verweise an Steuerberatung, Notar oder Fachanwalt.

Ein Ansprechpartner für alle Erben

Wohnen die Erben weit voneinander entfernt, wird jeder Termin zur Herausforderung. Ich übernehme Besichtigungen vor Ort, halte alle Beteiligten auf dem gleichen Stand und sorge dafür, dass Unterlagen und Entscheidungen gebündelt werden. So bleibt die Familie handlungsfähig, auch wenn nicht alle am selben Ort leben.

Viele Familien möchten das Elternhaus nicht an irgendwen verkaufen. Auch das berücksichtige ich. Ein diskreter Verkauf an vorgemerkte Suchkunden ohne öffentliches Inserat kann hier ein guter Weg sein. Für eine erste Einschätzung genügt ein Anruf, die Immobilienbewertung selbst ist kostenfrei und unverbindlich.