Was den Wert einer Immobilie bestimmt – die wichtigsten Faktoren

Die Lage bleibt der wichtigste Faktor

Am Gebäude lässt sich vieles ändern, an der Lage nichts. Deshalb hat sie bei jeder Immobilienbewertung großes Gewicht. Käufer fragen, wie schnell sie zur Arbeit kommen, wo Schule, Kita und Supermarkt liegen und wie ruhig die Straße ist. Im östlichen Berliner Umland spielt auch die Anbindung an S-Bahn und Regionalverkehr eine wichtige Rolle.

Makrolage und Mikrolage

Mit Makrolage ist die Region gemeint, also etwa die Frage, ob eine Immobilie in Berlin oder im Landkreis Märkisch-Oderland liegt und wie sich dort Bevölkerung und Nachfrage entwickeln. Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld, also Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung und Lärm. Zwei Häuser in derselben Gemeinde können deshalb unterschiedlich viel wert sein. Für eine fundierte Immobilienbewertung schaue ich mir immer auch die direkte Umgebung an.

Einen ersten Anhaltspunkt für den Wert des Bodens geben die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die Sie online über BORIS einsehen können. Sie zeigen Durchschnittswerte für eine Zone. Für ein einzelnes Grundstück können Zuschnitt, Größe oder Bebaubarkeit zu deutlichen Abweichungen führen. Mehr dazu lesen Sie auf meiner Seite zum Grundstücksverkauf.

Wie stark die Lage den Wert prägt, merken Eigentümer oft erst beim Vergleich. Ein ähnliches Haus in einer Nebenstraße mit Blick ins Grüne findet andere Käufer als eines an einer viel befahrenen Durchgangsstraße. Diese Unterschiede halte ich bei der Besichtigung genau fest. Auch künftige Entwicklungen wie neue Verkehrsanbindungen oder geplante Baugebiete können den Wert beeinflussen, lassen sich aber nur vorsichtig einschätzen.

Gebäude, Zustand und Energie

Nach der Lage schauen Käufer auf das Gebäude selbst. Wie alt ist es, was wurde wann erneuert und welche Arbeiten stehen in den nächsten Jahren an? Jede Antwort fließt in die Immobilienbewertung ein, denn Käufer rechnen künftige Kosten in ihr Angebot ein.

Baujahr und Modernisierungen

Ein älteres Haus mit neuem Dach, neuer Heizung und modernen Fenstern kann mehr wert sein als ein jüngeres, an dem lange nichts gemacht wurde. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand. Auch Grundriss und Ausstattung spielen eine Rolle. Helle Räume, ein praktischer Zuschnitt und ein zeitgemäßes Bad werden von Käufern positiv bewertet. Auch das Verhältnis von Wohnfläche und Zimmeraufteilung spielt eine Rolle.

Der energetische Zustand hat in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Käufer sehen die Kennwerte aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige und fragen gezielt nach Heizung, Dämmung und Fenstern. Als Energieberater kann ich einschätzen, welche Maßnahmen ein Käufer voraussichtlich einplanen wird und wie sich das auf sein Angebot auswirkt.

Wie sich ein Mangel auf die Immobilienbewertung auswirkt, hängt davon ab, wie leicht er sich beheben lässt. Ein tropfender Wasserhahn fällt kaum ins Gewicht, eine feuchte Kellerwand dagegen schon, weil Käufer hier hohe Kosten befürchten. Ich spreche solche Punkte offen an und erkläre Ihnen, wie Käufer sie voraussichtlich einschätzen.

Rechte, Lasten und Nutzung

Nicht alles, was den Wert bestimmt, ist auf den ersten Blick sichtbar. Ein Blick in das Grundbuch und in weitere Verzeichnisse gehört deshalb zu jeder sorgfältigen Bewertung.

Was im Grundbuch steht

Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch schränkt die Nutzung für einen Käufer ein und wirkt sich deutlich auf den Wert aus. Auch Wegerechte, Leitungsrechte oder Baulasten können eine Rolle spielen. Grundschulden dagegen werden beim Verkauf in der Regel abgelöst und gelöscht. Ich prüfe diese Punkte frühzeitig, damit es später keine Überraschungen gibt.

Bei Häusern im Umland kommen manchmal Besonderheiten hinzu, etwa Nebengebäude ohne Genehmigung, ein Überbau an der Grundstücksgrenze oder eine nicht eingetragene Zufahrt über ein Nachbargrundstück. Solche Punkte lassen sich oft klären, brauchen aber Zeit. Je früher sie bekannt sind, desto besser.

Vermietet oder frei

Ob eine Immobilie vermietet ist oder frei übergeben werden kann, verändert den Kreis der Käufer. Selbstnutzer suchen meist ein freies Objekt. Kapitalanleger interessieren sich für die Höhe der Miete und die Laufzeit des Mietverhältnisses. Da Kauf nicht Miete bricht, übernimmt der Käufer einen bestehenden Mietvertrag. Diese Unterschiede berücksichtige ich in der Bewertung und in der späteren Vermarktung.

Am Ende ergibt sich der Wert aus dem Zusammenspiel aller Faktoren. Eine ehrliche Immobilienbewertung zeigt Ihnen, welche davon Ihren Preis tragen und wo Käufer Abstriche machen werden. So können Sie entscheiden, ob Sie vor dem Verkauf etwas verändern möchten oder lieber im jetzigen Zustand anbieten.