Bodenrichtwert und Grundstückswert – was die Zahl verrät

So entsteht der Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse. Sie werten dafür die Kaufpreise aus, die in einem Gebiet tatsächlich gezahlt und beim Notar beurkundet wurden. Daraus bilden sie einen durchschnittlichen Wert je Quadratmeter für eine Zone, in der die Flächen ähnliche Eigenschaften haben, etwa bei Nutzung, Lage und typischer Größe.

Der Wert bezieht sich immer auf den Boden allein, also ohne Gebäude. Er gilt für ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit den Merkmalen, die für die Zone kennzeichnend sind. Ein einzelnes Grundstück entspricht diesem Muster selten ganz genau. Mal ist es größer oder kleiner, mal anders geschnitten oder anders nutzbar.

Wo Sie den Wert nachschlagen

Die Bodenrichtwerte sind online im Portal BORIS abrufbar, für jedes Bundesland mit einem eigenen Angebot. Sie suchen Ihre Adresse auf der Karte und sehen den Wert der Zone sowie den Stichtag, auf den er sich bezieht. Achten Sie auf diesen Stichtag, denn zwischen zwei Veröffentlichungen kann sich der Markt verändern. In Zeiten mit stark schwankenden Zinsen kann der Abstand zwischen Richtwert und tatsächlicher Nachfrage spürbar sein.

Neben dem Wert selbst zeigt BORIS die Merkmale der Zone. Diese Angaben sind mindestens so wichtig wie die Zahl, denn sie verraten, welche Art von Fläche der Richtwert beschreibt.

Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich. Liegt eine Zone in einem Wohngebiet mit typischen Flächen für Einfamilienhäuser, beschreibt der Richtwert genau diesen Typ. Eine besonders große Fläche, auf der sich zwei Häuser errichten ließen, ist damit nur begrenzt vergleichbar. Umgekehrt wird ein sehr kleines Stück, auf dem kaum ein Haus Platz findet, vom Durchschnitt ebenfalls nur bedingt erfasst.

Warum Ihr Grundstück abweichen kann

Der Bodenrichtwert unterstellt durchschnittliche Verhältnisse. Weicht eine Fläche davon ab, verändert sich auch ihr Wert. Typische Gründe sind ein schmaler oder verwinkelter Zuschnitt, eine Lage in zweiter Reihe mit langer Zufahrt, eine deutlich größere oder kleinere Fläche als üblich oder ein Baumbestand, der die Bebauung einschränkt.

Baurecht und Erschließung

Ebenso wichtig ist, was auf der Fläche gebaut werden darf. Zwei gleich große Areale in derselben Zone können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn auf dem einen ein Mehrfamilienhaus zulässig ist und auf dem anderen nur ein kleines Einfamilienhaus. Auch fehlende Anschlüsse für Wasser, Abwasser oder Strom drücken den Preis, weil der Käufer diese Kosten später trägt.

Hinzu kommen Rechte Dritter, die im Grundbuch stehen, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine Leitung, die quer über das Land verläuft. Solche Belastungen schränken die Nutzung ein und fließen deshalb in den Preis ein.

Auch die unmittelbare Umgebung wirkt sich aus. Eine ruhige Lage am Feldrand, eine stark befahrene Straße oder ein Gewerbebetrieb in der Nachbarschaft machen innerhalb derselben Zone einen spürbaren Unterschied. Käufer achten beim Ortstermin auf genau solche Details, und ich beziehe sie in meine Einschätzung ein.

Vom Richtwert zum Angebotspreis

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Bei unbebautem Bauland steht in der Regel der Vergleich mit anderen Bodenpreisen im Vordergrund, und der Bodenrichtwert liefert dafür die wichtigste Grundlage. Hinzu kommt der Blick auf die aktuelle Nachfrage, die sich nicht immer im letzten Stichtag widerspiegelt. Gerade bei besonderen Flächen gibt es oft nur wenige echte Vergleichsfälle, was die Einordnung anspruchsvoller macht.

Wie ich den Preis einordne

Bei meiner kostenfreien Bewertung beginne ich mit dem Bodenrichtwert und gehe dann die Abweichungen Punkt für Punkt durch. Ich prüfe Zuschnitt, Zufahrt, Erschließung und die vorhandenen Informationen zum Baurecht. Zusätzlich fließt ein, wie viele Suchkunden sich für vergleichbare Flächen interessieren. Am Ende erhalten Sie eine Einschätzung, die Sie nachvollziehen können, und keine Zahl ohne Begründung.

Wichtig ist auch die Erwartung an den Zeitrahmen. Ein ehrlicher Angebotspreis zieht ernsthafte Interessenten an. Ein deutlich überhöhter Preis führt dagegen oft dazu, dass ein Grundstück lange im Angebot bleibt und später spürbar nachgebessert werden muss.

Zahlen nachvollziehbar machen

Ich lege Ihnen offen, von welchem Richtwert ich ausgehe und welche Zu- oder Abschläge ich für Ihre Fläche ansetze. So können Sie jeden Schritt prüfen und mit Familie, Miterben oder Steuerberatung besprechen. Das ist besonders wichtig, wenn mehrere Personen gemeinsam entscheiden. Eine nachvollziehbare Herleitung verhindert, dass später jemand den Eindruck hat, der Preis sei aus der Luft gegriffen.