Vermietete Eigentumswohnung verkaufen – worauf es ankommt

Kauf bricht nicht Miete

Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB. Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Mieter dürfen bleiben, Miethöhe und vereinbarte Bedingungen gelten weiter. Der Verkauf allein ist kein Grund, das Mietverhältnis zu beenden.

Hat der Mieter bereits gekündigt, ist die Lage anders. Wird die Wohnung absehbar frei, kommt sie auch für Selbstnutzer infrage. Diese Information gehört deshalb ins Exposé, sobald der Auszugstermin verlässlich feststeht.

Für Sie als Verkäufer heißt das, dass sich die Wohnung an andere Käufer richtet. Kapitalanleger suchen gezielt nach vermieteten Objekten, weil sie vom ersten Tag an Mieteinnahmen erhalten. Wer selbst einziehen möchte, ist bei einer vermieteten Eigentumswohnung dagegen eher zurückhaltend, da ein späterer Eigenbedarf nur unter engen Voraussetzungen möglich ist.

Die Mietunterlagen zusammenstellen

Neben den Dokumenten der Gemeinschaft brauchen Kaufinteressenten den Mietvertrag mit allen Nachträgen, eine Übersicht über bisherige Mieterhöhungen und die Höhe der Kaution. Hilfreich ist auch die letzte Betriebskostenabrechnung. Damit kann ein Anleger berechnen, ob die Wohnung zu seinen Zielen passt, und seine Bank kann die Finanzierung prüfen.

Auch die Mietentwicklung interessiert Anleger. Liegt die Miete deutlich unter dem, was in der Umgebung üblich ist, sehen Käufer möglichen Spielraum, müssen aber die gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen beachten. Liegt sie eher hoch, fragen sie nach der Stabilität des Mietverhältnisses. Ich bereite diese Informationen sachlich auf, ohne Versprechen über künftige Einnahmen zu machen. Das schützt Sie vor späteren Vorwürfen und gibt Interessenten eine verlässliche Grundlage für ihre Rechnung.

Mieter frühzeitig einbinden

Besichtigungen müssen Sie mit den Mietern abstimmen und rechtzeitig ankündigen, denn es geht um deren Zuhause. Ein offenes Gespräch vorab hilft fast immer. Erklären Sie, warum Sie verkaufen, dass der Mietvertrag bestehen bleibt und wie die Termine ablaufen sollen.

Besichtigungen bündeln

Damit die Mieter nicht ständig gestört werden, lade ich nur Interessenten ein, deren Finanzierung geklärt ist, und lege mehrere Besichtigungen auf wenige Termine. Wer die Wohnung vorab über Fotos, Grundriss oder eine virtuelle Besichtigung kennenlernt, kommt meist schon mit einer klaren Vorstellung. Das senkt die Zahl der Termine spürbar, und zwischen den Terminen bleibt genug Ruhe für den Alltag der Mieter.

Auch die Verwaltung sollte wissen, dass ein Verkauf ansteht. So kann sie Fragen von Interessenten zur Gemeinschaft beantworten und gegebenenfalls die Zustimmung zum Verkauf vorbereiten.

Ein gutes Verhältnis zu den Mietern ist während der Vermarktung viel wert. Wer sich respektiert fühlt, öffnet die Tür freundlicher und beantwortet Fragen von Interessenten offener. Manche Mieter interessieren sich sogar selbst für einen Kauf. Auch deshalb lohnt es sich, sie früh zu informieren und ihnen Gelegenheit für Fragen zu geben. Auf Wunsch übernehme ich die Abstimmung der Termine, sodass Sie nicht zwischen allen Beteiligten vermitteln müssen.

Vorkaufsrecht und Steuern im Blick behalten

Wurde ein Mietshaus erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kann den Mietern nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zustehen. Sie können dann zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit einem Käufer ausgehandelt haben. Ob das für Ihre Wohnung gilt, klärt der Notar. Ich spreche das Thema bereits vor der Vermarktung an, damit es später keine Überraschungen gibt. Besteht ein Vorkaufsrecht, kann sich der Ablauf verlängern, weil der Mieter nach Mitteilung des Kaufvertrags eine Frist für seine Entscheidung hat.

Spekulationsfrist bei vermieteten Wohnungen

Eine vermietete Wohnung haben Sie nicht selbst genutzt. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn deshalb in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ihre Steuerberatung prüft den Einzelfall. Sprechen Sie mit ihr, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen, denn manchmal entscheiden wenige Monate darüber, ob Steuern anfallen.

Eine realistische Miete zeigen

Anleger rechnen nüchtern. Sie vergleichen die tatsächliche Miete mit dem Kaufpreis und dem Hausgeld, das nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Ich stelle diese Zahlen im Exposé klar dar, damit Interessenten schnell erkennen, ob die Wohnung zu ihrer Planung passt.

Zur ehrlichen Darstellung gehört auch die Frage, welche Kosten beim Eigentümer bleiben. Dazu zählen nicht umlagefähige Teile des Hausgelds, etwa die Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, sowie mögliche Leerstandszeiten bei einem späteren Mieterwechsel. Wer diese Posten offenlegt, wirkt glaubwürdig und erleichtert der Bank des Käufers die Prüfung. Ich bespreche mit Ihnen vorab, welche Zahlen ins Exposé gehören und welche erst auf Nachfrage weitergegeben werden.