Eigentumswohnung verkaufen – diese Unterlagen brauchen Sie

Warum bei einer Eigentumswohnung mehr Papiere nötig sind

Beim Kauf eines Hauses erwirbt man Gebäude und Boden allein. Wer dagegen eine Wohnung kauft, wird Teil einer Gemeinschaft und trägt deren Entscheidungen mit. Käufer möchten deshalb wissen, worauf sie sich einlassen. Banken prüfen ebenfalls genau, bevor sie eine Finanzierung zusagen, und fordern dafür häufig dieselben Dokumente an.

In der Praxis zeigt sich, dass ein Verkauf selten an der Wohnung selbst hakt, sondern eher an offenen Fragen. Wer die wichtigsten Dokumente schon vor dem ersten Inserat beisammenhat, antwortet schneller und wirkt verlässlicher. Das zahlt sich gerade dann aus, wenn sich mehrere Interessenten gleichzeitig melden.

Unterlagen zur Wohnung selbst

Zur Grundausstattung gehören ein aktueller Grundbuchauszug, ein Grundriss und eine Wohnflächenberechnung. Hinzu kommt der Energieausweis. Er muss nach dem Gebäudeenergiegesetz spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und seine Kennwerte gehören bereits in die Anzeige. Für einzelne Gebäude wie Baudenkmäler gelten Ausnahmen. Bei einer Wohnung bezieht sich der Ausweis in der Regel auf das gesamte Gebäude, daher stellt ihn meist die Verwaltung bereit.

Für vermietete Wohnungen kommen Mietvertrag, Nachträge und die letzte Betriebskostenabrechnung hinzu. Gibt es einen Stellplatz, eine Garage oder einen Kellerraum, sollte aus den Unterlagen eindeutig hervorgehen, ob diese zum Sondereigentum gehören oder über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Käufer fragen danach regelmäßig, weil davon abhängt, was sie tatsächlich erwerben. Auch Belege zu Umbauten in der Wohnung, etwa ein neues Bad oder eine versetzte Wand, gehören in die Sammlung, wenn sie vorhanden sind.

Die Dokumente der Eigentümergemeinschaft

Das wichtigste Dokument der Gemeinschaft ist die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung. Sie beschreibt, welche Räume zum Sondereigentum gehören, wie hoch der Miteigentumsanteil ist und welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an einem Stellplatz oder einem Gartenanteil. Außerdem kann sie festlegen, dass ein Verkauf die Zustimmung der Verwaltung braucht.

Protokolle und Abrechnungen lesen

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, üblicherweise aus den letzten drei Jahren, zeigen, worüber die Gemeinschaft gesprochen und was sie beschlossen hat. Beschlüsse über Sanierungen oder Sonderumlagen interessieren Käufer besonders. Die Hausgeldabrechnung gibt die tatsächlichen Kosten des Vorjahres wieder, der Wirtschaftsplan die erwarteten Kosten für das laufende Jahr. Der Stand der Erhaltungsrücklage rundet das Bild ab.

Lesen Sie die Dokumente vor dem Verkauf selbst einmal durch. So wissen Sie, welche Fragen Interessenten stellen werden, und können offene Punkte vorab mit der Verwaltung klären.

Achten Sie bei den Protokollen auch auf Themen, die nur am Rand erwähnt werden. Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller, wiederkehrende Reparaturen an der Heizung oder Streit über die Kostenverteilung sind für Käufer wichtige Signale. Es ist besser, solche Punkte mit einer kurzen Erklärung offen anzusprechen, als zu hoffen, dass sie niemand bemerkt. Wer den Hintergrund kennt, ordnet eine Information meist gelassener ein als jemand, der sie zufällig selbst entdeckt.

Fehlende Dokumente beschaffen und ordnen

Viele Eigentümer haben nach Jahren nicht mehr jedes Papier griffbereit. Das ist kein Problem, denn fast alles lässt sich nachträglich besorgen. Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt aus, Teilungserklärung und Protokolle liegen in der Regel bei der Verwaltung, Grundrisse finden sich oft in der Bauakte. Wichtig ist nur, rechtzeitig damit anzufangen.

Eine sinnvolle Reihenfolge

Ich beginne beim Verkauf einer Eigentumswohnung meist mit der Teilungserklärung, weil sie zeigt, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist. Danach folgen Protokolle und Abrechnungen, zuletzt Fotos, Grundriss und Exposé. So ist die rechtliche Seite geklärt, bevor die Vermarktung startet, und Interessenten erhalten ein vollständiges Bild.

Was ich Ihnen abnehme

Wenn Sie mich beauftragen, fordere ich die fehlenden Unterlagen an, prüfe sie auf Widersprüche und bespreche Auffälligkeiten mit Ihnen. Wohnflächenangaben in alten Unterlagen stimmen zum Beispiel nicht immer mit dem heutigen Zustand überein. Solche Punkte kläre ich, bevor sie in einem Exposé stehen. Ernsthafte Interessenten und deren Bank erhalten die Sammlung dann gebündelt.

Gut geordnete Unterlagen haben noch einen weiteren Vorteil. Der Notar braucht für den Kaufvertragsentwurf verlässliche Angaben, etwa zu Sondernutzungsrechten, zur Verwalterzustimmung oder zu beschlossenen Sonderumlagen. Liegen diese Informationen früh vor, lässt sich der Entwurf zügig abstimmen, und beide Seiten haben ausreichend Zeit, ihn vor dem Termin in Ruhe zu lesen. Für Sie bedeutet das weniger Hektik in der Schlussphase und mehr Sicherheit, dass im Vertrag nichts Wichtiges fehlt.