Kaufnebenkosten – was bei der Immobiliensuche einzuplanen ist

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten unter den Nebenkosten, und Sie sollten sie schon zu Beginn der Immobiliensuche kennen. Sie fällt beim Kauf einer Immobilie an und wird in der Praxis vom Käufer bezahlt. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb können zwei gleich teure Häuser auf beiden Seiten einer Landesgrenze zu unterschiedlich hohen Steuern führen, etwa zwischen Berlin und dem Brandenburger Umland.

Nach der Beurkundung schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist. Planen Sie die Zahlung deshalb fest ein, denn ohne sie verzögert sich die Umschreibung auf Ihren Namen.

Eine Besonderheit betrifft mitverkaufte Gegenstände wie eine Einbauküche. Sie können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Ob und in welchem Umfang sich das steuerlich auswirkt, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit dem Notar oder Ihrer Steuerberatung geklärt werden. Eine pauschale Empfehlung gebe ich dazu nicht.

Den aktuellen Satz erfragen

Steuersätze können sich ändern. Den gültigen Satz erfahren Sie beim zuständigen Finanzamt, beim Notar oder in Ihrer Finanzierungsberatung. Ich nenne Ihnen bewusst keine pauschalen Werte, damit Sie mit aktuellen Zahlen rechnen. Suchen Sie in mehreren Bundesländern, rechnen Sie am besten für jedes Land getrennt. Planen Sie lieber mit etwas Spielraum, falls sich der Satz bis zu Ihrem Kauf noch ändert.

Notar und Grundbuch

Ein Immobilienkauf wird in Deutschland notariell beurkundet. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, liest ihn bei der Beurkundung vor und kümmert sich um den Vollzug, etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und später die Umschreibung im Grundbuch. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nicht wirksam. Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und hängen vom Kaufpreis ab.

Hinzu kommen Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragungen. Finanzieren Sie den Kauf, wird zusätzlich eine Grundschuld für Ihre Bank eingetragen, was weitere Notar- und Grundbuchkosten verursacht.

Wie viel Notar und Grundbuchamt im Einzelfall berechnen, erfahren Sie vorab beim Notariat. Viele Notare nennen auf Nachfrage eine Kostenschätzung für den Kaufvertrag und die Grundschuld. So haben Sie eine belastbare Zahl, bevor Sie sich festlegen. Den Notar wählt in der Praxis häufig der Käufer, weil er dessen Kosten trägt.

Maklerprovision

Wird eine Immobilie über einen Makler vermittelt, kann eine Provision für den Käufer anfallen. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch Verbraucher gilt seit Dezember 2020, dass der Käufer höchstens so viel zahlt wie der Verkäufer (§§ 656a bis 656d BGB). Die Höhe steht im Exposé, sodass Sie sie vor der Besichtigung kennen. Ist keine Provision vereinbart, entfällt dieser Posten.

Weitere Ausgaben rund um den Einzug

Neben den klassischen Kaufnebenkosten fallen oft Ausgaben an, die in keiner Tabelle stehen. Dazu gehören Umzug, Renovierung, neue Möbel oder eine Küche. Bei älteren Häusern können Modernisierungen hinzukommen, etwa an Heizung, Fenstern oder Dach. Bei einer Wohnung zahlen Sie vom Übergabetag an Hausgeld, bei einem Haus tragen Sie alle laufenden Kosten selbst. Auch ein neuer Zählerplatz oder ein Anschluss für schnelles Internet kann Geld kosten, wenn die vorhandene Technik veraltet ist.

Rücklagen einplanen

Planen Sie neben den Nebenkosten einen Puffer für Unvorhergesehenes ein. Gerade in den ersten Monaten nach dem Einzug zeigt sich manches, was bei der Besichtigung nicht auffiel. Wer diesen Puffer von Anfang an in seine Immobiliensuche einrechnet, sucht in einem Preisrahmen, der auch nach dem Kauf noch trägt. Für anstehende Arbeiten hilft es, die Kosten schon bei der Besichtigung mit einer Fachperson grob zu schätzen.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Auch nach dem Einzug bleiben regelmäßige Ausgaben. Für ein Haus fallen unter anderem Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Wasser und Müllabfuhr an. Für eine Wohnung kommt das Hausgeld hinzu, aus dem die Gemeinschaft Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage bezahlt. Rechnen Sie diese Beträge in Ihre monatliche Belastung ein, damit die Kreditrate nicht die einzige Zahl bleibt, auf die Sie schauen. Eine einfache Tabelle mit allen monatlichen Posten genügt dafür oft schon.

Über das Wüstenrot-Netzwerk lässt sich die Finanzierung mitdenken, die Nebenkosten eingeschlossen. Ich stelle auf Wunsch den Kontakt her. Welche Bank Sie am Ende wählen, entscheiden Sie selbst. Wichtig ist, dass alle Zahlen in einer Gesamtrechnung zusammenlaufen, die Sie verstehen und nachvollziehen können.