Haus verkaufen und Steuern – wann der Gewinn steuerfrei bleibt

Wann der Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte die steuerlichen Grundregeln kennen. Ein Gewinn aus dem Verkauf eines privaten Hauses ist nicht automatisch steuerpflichtig. Entscheidend sind zwei Fragen. Haben Sie das Haus selbst bewohnt? Und wie lange liegt der Kauf zurück? Geregelt ist das in § 23 des Einkommensteuergesetzes.

Selbst genutzt im Verkaufsjahr und davor

Haben Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei, auch wenn Sie es erst vor wenigen Jahren gekauft haben. Diese Ausnahme gilt für die eigene Nutzung zu Wohnzwecken. Wie sie in Ihrem Fall genau anzuwenden ist, etwa bei einem Auszug während des Jahres, prüft Ihre Steuerberatung.

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren

Haben Sie das Haus nicht selbst bewohnt, sondern vermietet oder leer stehen lassen, gilt eine Frist von zehn Jahren. Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Liegt der Kauf länger als zehn Jahre zurück, fällt auf den Gewinn aus einem privaten Verkauf in der Regel keine Einkommensteuer an.

Der Gewinn ergibt sich dabei nicht einfach aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Anschaffungskosten, bestimmte Aufwendungen und Abschreibungen spielen eine Rolle. Diese Berechnung gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung.

Für Sie als Verkäufer heißt das vor allem, rechtzeitig nachzufragen. Wer sein Haus verkaufen möchte und unsicher ist, ob die Frist schon abgelaufen ist, sollte die notariellen Kaufverträge heraussuchen. Das Datum der Beurkundung ist in der Regel der Ausgangspunkt der Berechnung.

Geerbte, geschenkte und vermietete Häuser

Besonders häufig tauchen steuerliche Fragen auf, wenn ein Haus geerbt oder geschenkt wurde oder lange vermietet war. Hier lohnt ein genauer Blick, denn die Regeln knüpfen an den ursprünglichen Erwerb an. Gerade hier entstehen in der Praxis die meisten Rückfragen.

Wenn das Haus geerbt wurde

Bei einem geerbten Haus wird für die Spekulationsfrist in der Regel der Zeitpunkt herangezogen, zu dem der Erblasser das Haus erworben hat. Haben die Eltern das Haus vor vielen Jahren gekauft, ist die Frist meist längst abgelaufen. Hat der Erblasser es dagegen erst kurz vor seinem Tod erworben, kann die Frist noch laufen. Ihre Steuerberatung prüft den Einzelfall, auch mit Blick auf die Erbschaftsteuer.

Auch bei einem teilweise vermieteten Haus, etwa mit einer Einliegerwohnung, kann die steuerliche Bewertung unterschiedlich ausfallen. Der selbst genutzte Teil und der vermietete Teil werden möglicherweise getrennt betrachtet. Das sollten Sie vor dem Verkauf klären lassen, damit Sie den Erlös richtig einplanen.

Wurde ein Haus verschenkt, etwa von Eltern an ihre Kinder, gelten ähnliche Überlegungen wie beim Erbe. Auch hier kann es auf den ursprünglichen Erwerb ankommen. Lassen Sie sich die Daten früherer Verträge zusammenstellen, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Weitere Kosten, die Verkäufer einplanen

Neben möglichen Steuern auf den Gewinn gibt es weitere Posten, die Ihren Erlös beeinflussen. Sie sollten diese vorab kennen, damit Sie realistisch planen können, etwa für den Kauf einer neuen Wohnung.

Grunderwerbsteuer und Provision

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Wie hoch sie ist, hängt vom Bundesland ab, und Berlin und Brandenburg haben unterschiedliche Sätze. Für Sie als Verkäufer spielt sie vor allem indirekt eine Rolle, weil Käufer sie in ihr Budget einrechnen. Die Maklerprovision wird beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Privatkäufer seit Dezember 2020 zwischen beiden Seiten geteilt.

Kredit, Grundschuld und Nachweise

Läuft noch ein Darlehen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Für die Löschung von Grundschulden entstehen Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Fehlen Unterlagen wie ein Energieausweis oder eine Wohnflächenberechnung, kommen Kosten für deren Erstellung hinzu.

Rechnen Sie außerdem mit Kosten für den Umzug und eventuell für eine Räumung. Gerade wenn Sie Ihr Haus verkaufen, um in eine kleinere Wohnung zu ziehen, bleibt oft mehr zurück, als man denkt. Diese Ausgaben gehören zwar nicht zum Verkauf selbst, beeinflussen aber Ihre Planung.

Ich bin weder Steuerberater noch Rechtsanwalt und gebe deshalb keine steuerliche Beratung. Ich sorge aber dafür, dass Sie die richtigen Fragen stellen und die nötigen Unterlagen beisammenhaben. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, stimme ich mich auf Wunsch mit Ihrer Steuerberatung ab, damit der Zeitpunkt des Verkaufs zu Ihrer Situation passt.