Der Notartermin – Ablauf und Vorbereitung

Was der Notar tut und was nicht

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern beurkundet den Willen beider Seiten und belehrt sie über die rechtlichen Folgen. Wer sich eine Interessenvertretung wünscht, braucht dafür einen Anwalt.

Zu den Aufgaben des Notars gehört, den Kaufvertrag zu entwerfen, die Beteiligten zu belehren, die Beurkundung durchzuführen und den Vollzug zu überwachen. Dazu zählen die Eintragung der Vormerkung, die Einholung nötiger Genehmigungen, die Fälligkeitsmitteilung und die abschließende Eigentumsumschreibung.

Alles Inhaltliche wird vor dem Termin geklärt, nicht im Termin.

Ausgesucht wird der Notar üblicherweise von der Seite, die ihn beauftragt. In der Praxis übernimmt das oft der Käufer, weil er auch die Notarkosten trägt. Zwingend ist das nicht, es lässt sich abweichend vereinbaren.

Für Sie als Verkäufer ist wichtig zu wissen, dass der Notar Sie nicht beraten wird, welcher Preis angemessen ist oder ob eine Klausel für Sie günstig wäre. Er weist auf rechtliche Folgen hin und formuliert, was beide Seiten vereinbart haben. Die kaufmännische Bewertung des Geschäfts bleibt Ihre Aufgabe.

Der Entwurf und die Prüfzeit

Nach der Einigung erstellt der Notar den Entwurf des Kaufvertrags und übersendet ihn beiden Parteien. Bei Verbraucherbeteiligung ist eine Frist zwischen Zusendung und Beurkundung vorgesehen, damit ausreichend Zeit zur Prüfung bleibt. Nutzen Sie diese Zeit tatsächlich.

Lesen Sie den Entwurf vollständig und markieren Sie alles, was Sie nicht verstehen. Der Notar beantwortet Fragen vorab, und Änderungswünsche lassen sich vor dem Termin einarbeiten. Wer erst im Termin nachfragt, verzögert die Beurkundung oder unterschreibt etwas, das er nicht durchdrungen hat.

• Kaufpreis, Zahlungsfrist und Fälligkeitsvoraussetzungen
• Zeitpunkt des Nutzen- und Lastenwechsels
• Übergabetermin und Zustand bei Übergabe
• Aufzählung des mitverkauften Inventars
• Regelung zur Haftung für Mängel
• Löschung alter Grundschulden und wer sie bezahlt
• Kostentragung für Notar, Grundbuch und Genehmigungen

Prüfen Sie besonders die Aufzählung des Inventars. Was dort nicht steht, gehört im Zweifel nicht zum Kauf, und umgekehrt schulden Sie alles, was aufgeführt ist. Küche, Markise, Gartenhaus und Einbauschränke sind die häufigsten Streitpunkte.

Ein zweiter Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit, nämlich die Mängelhaftung. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Was Sie wissen, gehört deshalb in den Vertrag oder zumindest nachweisbar in die Vorgespräche.

Achten Sie außerdem auf den Zeitpunkt des Nutzen- und Lastenwechsels. Ab diesem Datum trägt der Käufer die laufenden Kosten und erhält die Erträge. Fällt dieses Datum nicht mit der Übergabe zusammen, entstehen Abrechnungsfragen, die sich im Vertrag klarer regeln lassen als später am Telefon.

Der Termin selbst

Zum Termin erscheinen beide Parteien mit Ausweisdokument. Bei mehreren Eigentümern müssen alle anwesend sein oder sich wirksam vertreten lassen, wofür eine notariell beglaubigte Vollmacht nötig ist. Fehlt eine Person ohne Vollmacht, kann nicht beurkundet werden.

Der Notar verliest den gesamten Vertrag. Das dauert je nach Umfang zwischen dreißig Minuten und gut einer Stunde und ist keine Formalität, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Unterbrechen Sie ruhig, wenn eine Passage unklar bleibt, dafür ist der Termin da.

Danach unterschreiben beide Parteien und der Notar. Ab diesem Moment ist der Vertrag wirksam. Ein Rücktritt ist danach nur noch in den Fällen möglich, die der Vertrag selbst vorsieht, und das sind wenige.

Was nach der Beurkundung passiert

Der Notar veranlasst zuerst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer davor ab, dass das Objekt zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft oder belastet wird. Erst wenn diese und weitere Voraussetzungen vorliegen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung.

Mit dieser Mitteilung wird der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Der Käufer überweist an Sie oder, bei bestehenden Belastungen, teilweise direkt an die abzulösende Bank. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und wird nur in besonderen Konstellationen genutzt.

Beurkundet ist nicht bezahlt. Übergeben wird erst, wenn das Geld da ist.

Nach vollständigem Zahlungseingang erfolgt die Übergabe, und der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis diese vollzogen ist, vergehen häufig noch einige Wochen. Das ist normal und für den Ablauf ohne Bedeutung.

Die Übergabe sauber gestalten

Die Übergabe erfolgt am vereinbarten Termin und nicht am Tag der Beurkundung. Fertigen Sie dabei ein Protokoll an, das beide Seiten unterschreiben. Es dokumentiert den Zustand und beendet den Verkauf für beide Seiten eindeutig.

• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Datum
• Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel
• Zustand der Räume und vereinbarte Restarbeiten
• Übergebene Unterlagen, Energieausweis und Bedienungsanleitungen
• Hinweis auf laufende Verträge und Wartungen

Melden Sie anschließend die Versorgungsverträge um oder kündigen Sie sie zum Übergabedatum. Informieren Sie außerdem die Gebäudeversicherung. Bei Wohnungen gehört die Meldung an die Verwaltung dazu, damit Abrechnung und Einladungen künftig an den neuen Eigentümer gehen.

Kosten rund um den Notartermin

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem beurkundeten Kaufpreis und sind gesetzlich geregelt. Sie sind damit nicht verhandelbar und bei jedem Notar gleich hoch. Getragen werden sie üblicherweise vom Käufer, abweichende Vereinbarungen sind aber möglich.

Für Sie als Verkäufer können eigene Kosten entstehen, insbesondere für die Löschung alter Grundschulden. Diese Position wird häufig übersehen. Klären Sie vorab mit Ihrer Bank, welche Unterlagen sie für die Löschungsbewilligung benötigt und wie lange das dauert.

TippFordern Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an, sobald der Termin feststeht. Sie ist einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung.

Häufige Stolpersteine

Der erste Stolperstein sind fehlende Personen. Bei Eheleuten, die gemeinsam im Grundbuch stehen, oder bei einer Erbengemeinschaft müssen alle mitwirken. Klären Sie früh, wer erscheint und wer eine Vollmacht braucht.

Der zweite ist die Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen, sofern die Teilungserklärung sie verlangt. Der dritte betrifft Genehmigungen, etwa nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bei landwirtschaftlichen Flächen oder ein gemeindliches Vorkaufsrecht. All das kostet Zeit, wenn es erst spät auffällt.

Ein vierter Punkt betrifft Mieter. Bei einer vermieteten Wohnung kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar informiert den Mieter dann über den Vertragsinhalt, und es beginnt eine Frist, innerhalb derer dieser eintreten kann. Rechnen Sie diese Zeit von Anfang an in Ihren Zeitplan ein.

Wer eine Immobilie verkaufen und diese Punkte vorab klären lässt, erlebt den Notartermin als das, was er sein sollte, nämlich einen ruhigen Abschluss. Wie der gesamte Ablauf davor aussieht, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen.