Erbengemeinschaft und Immobilie – wie eine Einigung gelingt

Was eine Erbengemeinschaft ausmacht

Hinterlässt eine verstorbene Person mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass gehört dann allen gemeinsam, und niemand hat Anspruch auf einen bestimmten Gegenstand daraus. Auch wer die Immobilie schon immer nutzen wollte, hat darauf zunächst kein Vorrecht.

Diese Gemeinschaft ist auf Auseinandersetzung angelegt, also darauf, wieder aufgelöst zu werden. Bis dahin verwalten die Erben gemeinsam. Für laufende Angelegenheiten reicht in der Regel eine Mehrheit, für grundlegende Entscheidungen wie den Verkauf braucht es die Zustimmung aller.

Genau daraus entsteht die praktische Schwierigkeit. Eine einzelne Person kann den Verkauf blockieren, auch wenn alle anderen sich einig sind. Umgekehrt kann niemand allein handeln, selbst wenn er den größten Anteil hält.

Hinzu kommt, dass die Gemeinschaft auch die laufenden Kosten gemeinsam trägt. Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung laufen weiter, unabhängig davon, ob eine Entscheidung getroffen wird. Ein Nachlassobjekt, über das jahrelang gestritten wird, kostet die Erben also Geld und verliert zugleich an Substanz, weil niemand sich verantwortlich fühlt.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor über die Immobilie entschieden wird, sind einige formale Punkte zu klären. Dazu gehört die Frage, wer überhaupt Erbe ist, ob ein Testament vorliegt und ob die Erbschaft angenommen wird. Für die Grundbuchberichtigung braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

• Testament oder Erbvertrag prüfen und beim Nachlassgericht eröffnen lassen
• Erbschein beantragen, sofern kein notarielles Testament vorliegt
• Grundbuch auf die Erbengemeinschaft berichtigen lassen
• Laufende Kosten, Versicherungen und Verträge sichten
• Bestehende Darlehen und Belastungen klären
• Unterlagen zur Immobilie zusammentragen

Diese Schritte wirken bürokratisch, sie schaffen aber die Grundlage. Solange nicht feststeht, wer wirksam handeln kann, lässt sich kein Kaufvertrag schließen. Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb hier beginnen und nicht bei der Preisfrage.

Die neutrale Bewertung als Grundlage

Der häufigste Streitpunkt in Erbengemeinschaften ist der Wert. Ein Miterbe, der die Immobilie übernehmen möchte, hält sie tendenziell für weniger wert. Diejenigen, die ausgezahlt werden sollen, sehen es umgekehrt. Beide Seiten argumentieren dabei nicht unehrlich, sondern aus ihrer Perspektive.

Eine neutrale Bewertung nimmt der Diskussion die persönliche Ebene.

Deshalb ist eine neutrale Wertermittlung der wichtigste einzelne Schritt. Sie sollte von allen Beteiligten gemeinsam beauftragt werden, damit niemand das Ergebnis später als parteiisch bezeichnen kann. Aus derselben Überlegung heraus lohnt sich bei größeren Werten oder verhärteten Fronten ein Verkehrswertgutachten.

Mit einer gemeinsam akzeptierten Zahl verändert sich das Gespräch grundlegend. Es geht dann nicht mehr darum, wer recht hat, sondern nur noch darum, welcher der möglichen Wege gewählt wird.

Die drei üblichen Wege

Der erste Weg ist der Verkauf an einen Dritten. Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt, die Gemeinschaft ist damit in Bezug auf die Immobilie aufgelöst. Das ist der klarste Weg und in der Praxis der häufigste, weil er niemanden bevorzugt.

Der zweite Weg ist die Übernahme durch einen Miterben. Er zahlt die anderen entsprechend ihrer Quote aus und wird Alleineigentümer. Das setzt voraus, dass er die Auszahlung finanzieren kann, was häufig eine Bank einbindet und daher Zeit braucht.

Der dritte Weg ist die gemeinsame Vermietung. Die Immobilie bleibt im Bestand, die Mieteinnahmen werden geteilt. Das klingt einfach, verlangt aber dauerhafte Zusammenarbeit bei Instandhaltung, Abrechnung und Steuer. Erfahrungsgemäß hält diese Konstruktion nur, wenn das Verhältnis der Erben gut ist.

Bei der Übernahme durch einen Miterben lohnt ein genauer Blick auf die Bewertung. Banken finanzieren eine Auszahlung an Miterben grundsätzlich, prüfen aber das Objekt wie bei einem Kauf. Liegt der Beleihungswert unter dem vereinbarten Betrag, fehlt Eigenkapital, und die Lösung scheitert an der Finanzierung, nicht am guten Willen.

Woran Einigungen scheitern

Selten scheitert es an Zahlen, meistens an der Kommunikation. Wenn ein Miterbe sich übergangen fühlt, weil Entscheidungen ohne ihn getroffen wurden, blockiert er auch dann, wenn die Sache selbst in seinem Interesse wäre. Beziehen Sie deshalb alle von Anfang an ein, auch die, die weit weg wohnen.

Ein zweiter Grund sind ungeklärte Vorgeschichten. Wer jahrelang die Eltern gepflegt oder Geld in das Haus gesteckt hat, erwartet dafür eine Berücksichtigung. Solche Ansprüche gehören offen auf den Tisch und im Zweifel rechtlich geprüft, statt unausgesprochen jede Verhandlung zu belasten.

In Erbengemeinschaften wird selten über Geld gestritten und fast immer über Anerkennung.

Wenn keine Einigung gelingt

Kommt keine Verständigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann vom Gericht versteigert und der Erlös verteilt. Rechtlich ist das ein Ausweg, wirtschaftlich meist der schlechteste.

Bei einer Versteigerung liegt der Erlös häufig unter dem, was ein freier Verkauf gebracht hätte. Hinzu kommen Verfahrenskosten und ein langer Zeitraum. Und das Verhältnis unter den Erben übersteht ein solches Verfahren selten unbeschadet.

Bevor es so weit kommt, lohnt sich eine Mediation oder die Einschaltung einer neutralen dritten Person. Oft reicht schon jemand, der die Gespräche strukturiert und die sachlichen von den persönlichen Punkten trennt.

TippLegen Sie früh eine Person fest, die für die Gemeinschaft kommuniziert. Wenn Makler, Notar und Bank fünf Ansprechpartner haben, verzögert sich jeder Schritt.

Steuern und Fristen

Beim Erwerb von Todes wegen kann Erbschaftsteuer anfallen. Ob und in welcher Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert des Nachlasses und von persönlichen Freibeträgen ab. Diese Prüfung gehört in die Hände eines Steuerberaters, nicht in eine Internetrecherche.

Ein zweiter steuerlicher Punkt betrifft den späteren Verkauf. Bei nicht selbst genutzten Immobilien kann auf den Veräußerungsgewinn eine Steuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nur wenige Jahre liegen. Maßgeblich ist dabei der Erwerb durch die verstorbene Person, nicht der Erbfall.

Praktisch bedeutet das, dass die Erbengemeinschaft steuerlich nicht als Einheit behandelt wird. Jeder Miterbe versteuert seinen Anteil selbst, und die persönlichen Verhältnisse unterscheiden sich. Was für den einen unproblematisch ist, kann für den anderen eine erhebliche Belastung bedeuten. Auch das gehört früh auf den Tisch, weil es die Wahl des Weges beeinflusst.

Weitere Hinweise zum Umgang mit einer geerbten Immobilie finden Sie im Ratgeber Immobilie geerbt. Für die konkrete steuerliche Beurteilung ist in jedem Fall fachlicher Rat einzuholen.