Immobilienfotografie – warum Fotos über den Preis entscheiden

Wie Interessenten Bilder tatsächlich nutzen

In den Portalen erscheinen Objekte als Kachel mit einem Bild, einem Titel und einem Preis. In dieser Ansicht entscheidet sich, ob jemand klickt. Anschließend wird die Bilderstrecke durchgesehen, meist noch vor dem Text. Erst danach folgt die Beschreibung, und viele lesen sie gar nicht bis zum Ende.

Für Sie heißt das, dass die Bilder den größten Teil der Kommunikation übernehmen. Eine sorgfältig geschriebene Objektbeschreibung rettet keine schlechte Bilderstrecke, weil sie nie gelesen wird.

Dieselbe Logik gilt für die Reihenfolge. Das stärkste Motiv steht vorn, danach folgt der Rundgang so, wie ein Besucher gehen würde. Technikraum, Keller und Nebenflächen stehen am Ende, gehören aber dazu, weil ihr Fehlen Misstrauen erzeugt.

Beim Startbild gilt eine einfache Regel. Es zeigt das, was Ihr Objekt besonders macht. Bei einem freistehenden Haus ist das meist die Außenansicht, bei einer Stadtwohnung der Wohnbereich, bei einem Objekt mit außergewöhnlichem Garten die Terrasse. Ein Startbild vom Flur oder vom Bad kostet zuverlässig Klicks, egal wie gut die restliche Strecke ist.

Achten Sie außerdem darauf, wie das Bild in der Kachelansicht wirkt. Dort wird es klein und häufig beschnitten dargestellt. Ein Motiv mit viel Detail und wenig Kontrast verliert in dieser Größe seine Wirkung, ein klar aufgebautes Bild mit Fokus behält sie.

Licht ist wichtiger als die Kamera

Der größte Unterschied zwischen guten und schlechten Objektfotos ist das Licht, nicht die Ausrüstung. Fotografieren Sie bei Tageslicht und wenn möglich an einem hellen, leicht bewölkten Tag. Direkte Sonne erzeugt harte Schatten und überstrahlte Fensterflächen.

Schalten Sie Deckenlampen ein, auch tagsüber, damit die Räume warm wirken und keine dunklen Ecken entstehen. Öffnen Sie Vorhänge und Rollläden vollständig. Ein Raum, der auf dem Foto dunkel wirkt, wird als kleiner und weniger attraktiv wahrgenommen, als er ist.

Tageslicht, freie Flächen und eingeschaltete Lampen verändern jeden Raum.

Für Außenaufnahmen ist die Tageszeit entscheidend. Ein Haus mit Südfassade fotografiert sich vormittags anders als nachmittags. Wer die Zeit hat, macht die Außenaufnahmen an einem anderen Tag als die Innenaufnahmen und wählt für beide die günstigere Stunde.

Vorbereitung des Objekts

Vor dem Fototermin steht das Aufräumen, und zwar deutlich gründlicher als vor Besuch. Persönliche Gegenstände, Fotos, Post, Kinderspielzeug, Wäscheständer, Mülleimer, Zahnputzbecher und Küchenutensilien verschwinden vollständig. Was auf einer Fläche steht, lenkt ab.

• Alle Flächen in Küche und Bad vollständig frei räumen
• Persönliche Fotos und Dokumente entfernen
• Betten machen, Handtücher frisch, Toilettendeckel schließen
• Autos aus der Einfahrt fahren, Mülltonnen wegstellen
• Rasen mähen, Laub entfernen, Terrasse abkehren
• Kabel, Ladegeräte und Fernbedienungen verstauen

Der Aufwand wirkt übertrieben, macht aber den größten Unterschied. Ein aufgeräumter Raum wirkt größer und heller, und der Betrachter kann sich selbst darin vorstellen, was mit fremden Familienfotos an der Wand nicht funktioniert.

Planen Sie für die Vorbereitung realistisch einen ganzen Tag ein, bei einem Haus eher zwei. Der Fototermin selbst dauert je nach Größe ein bis drei Stunden. Wer beides am selben Vormittag erledigen will, fotografiert am Ende halbfertige Räume und muss die Strecke später wiederholen.

Perspektive und Bildaufbau

Innenaufnahmen entstehen aus der Raumecke, weil so die größte Tiefe entsteht. Die Kamera bleibt dabei auf etwa Brusthöhe und wird gerade gehalten, damit senkrechte Linien senkrecht bleiben. Gekippte Kanten sind der häufigste Fehler bei Aufnahmen mit dem Telefon.

Ein Weitwinkel hilft, kleine Räume abzubilden, sollte aber maßvoll eingesetzt werden. Extreme Weitwinkel verzerren und erzeugen ein Bild, das der Wirklichkeit nicht standhält. Der Interessent merkt das beim Ortstermin sofort und verliert das Vertrauen in alle anderen Angaben.

Ein Foto darf das Beste zeigen. Es darf nicht etwas zeigen, das es nicht gibt.

Fotografieren Sie außerdem mehr Motive als nötig. Aus dreißig Aufnahmen lassen sich zwölf gute auswählen, aus zwölf Aufnahmen selten. Zur Strecke gehören alle Räume, das Bad, die Küche, der Außenbereich und ein Blick auf das Gebäude von der Straße.

Was Bearbeitung darf und was nicht

Helligkeit, Kontrast und Weißabgleich zu korrigieren ist selbstverständlich und niemand nimmt daran Anstoß. Auch das Geraderücken von Linien und ein Zuschnitt sind übliche Schritte. Diese Bearbeitung stellt her, was das Auge vor Ort ohnehin gesehen hat.

Etwas anderes ist das Entfernen störender Objekte, das Einsetzen eines blauen Himmels oder das digitale Wegretuschieren von Nachbargebäuden. Solche Eingriffe verändern die Aussage des Bildes und führen beim Ortstermin zu Enttäuschung. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, gewinnt mit ehrlichen Bildern mehr als mit schönen.

Eine Ausnahme ist die klar gekennzeichnete Visualisierung. Ein digital möbliertes Bild einer leeren Wohnung ist zulässig und hilfreich, solange es als solches erkennbar ist und daneben auch das unmöblierte Original steht.

Denken Sie außerdem an die Bildrechte und an den Datenschutz. Fotos, auf denen Nachbargrundstücke, Personen oder Kfz-Kennzeichen erkennbar sind, gehören nicht ins Inserat. Wenn Sie Fotos von einem Dienstleister erstellen lassen, klären Sie schriftlich, wofür Sie die Bilder verwenden dürfen und wie lange.

Grundriss, Video und Rundgang

Zur Bilderstrecke gehört ein Grundriss. Er ist für viele Interessenten das wichtigste einzelne Dokument, weil er zeigt, wie sich die Fläche tatsächlich nutzen lässt. Ein sauber gezeichneter Grundriss mit Maßen und Flächenangaben ersetzt viele Rückfragen.

Darüber hinaus lohnt sich bei vielen Objekten ein Rundgang. Eine virtuelle Besichtigung erlaubt es Interessenten, das Objekt in Ruhe zu erkunden, bevor sie einen Termin vereinbaren. Das reduziert die Zahl der Besichtigungen und erhöht deren Qualität.

TippLassen Sie den Grundriss digital nachzeichnen, wenn Sie nur eine alte Kopie haben. Eine schlecht lesbare Zeichnung wirkt nachlässig und lädt zu Rückfragen ein.

Selbst fotografieren oder beauftragen

Mit Vorbereitung, Tageslicht und etwas Geduld lassen sich brauchbare Bilder auch selbst machen. Wichtig sind ein Stativ oder eine ruhige Hand, gerade Linien und der Verzicht auf Filter. Wer sich unsicher fühlt, fotografiert jeden Raum mehrfach aus verschiedenen Ecken und wählt später aus.

Professionelle Immobilienfotografie bringt technische Ausrüstung und Erfahrung mit Belichtung und Perspektive mit. Der Unterschied ist bei schwierigen Lichtsituationen am größten, also in dunklen Räumen, bei Gegenlicht und in kleinen Bädern.

Rechnen Sie den Aufwand gegen den Effekt. Bessere Bilder erhöhen die Zahl der Anfragen, und mehr Anfragen bedeuten mehr Verhandlungsspielraum. Bei einem Objekt, dessen Preis im sechsstelligen Bereich liegt, ist das eine der günstigsten Maßnahmen überhaupt.