Eigentumswohnung verkaufen – was anders läuft als beim Haus

Was Käufer bei einer Eigentumswohnung zuerst prüfen

Beim Haus schaut der Interessent auf Dach, Heizung und Grundstück. Bei der Eigentumswohnung kommt eine zweite Ebene dazu, nämlich die Gemeinschaft. Wie hoch ist das Hausgeld, was ist darin enthalten, wie voll ist die Rücklage und welche Beschlüsse hat die Eigentümerversammlung zuletzt gefasst. Diese Fragen entscheiden mit über den Preis.

Deshalb lohnt es sich, die Antworten vorzubereiten, statt sie im Gespräch zu suchen. Wer die letzten Protokolle und die aktuelle Hausgeldabrechnung griffbereit hat, wirkt souverän und nimmt dem Käufer Unsicherheit.

Bei der Eigentumswohnung zählt neben dem Objekt auch die Gemeinschaft.

Ein zweiter Unterschied betrifft die Verantwortung. Innerhalb Ihrer vier Wände entscheiden Sie allein. Über Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Leitungen entscheidet die Gemeinschaft. Für Käufer bedeutet das, dass sie einen Teil der künftigen Kosten nicht selbst steuern können. Wer diesen Punkt offen erklärt und mit Zahlen belegt, nimmt ihm die Schärfe.

Diese Unsicherheit ist der eigentliche Grund, warum Wohnungskäufer so viel fragen. Sie wollen nicht die Gemeinschaft prüfen, sondern abschätzen, was in den nächsten Jahren auf sie zukommt. Wer darauf klare Antworten gibt, verhandelt aus einer besseren Position.

Die Unterlagen, die beim Wohnungsverkauf dazukommen

Zu den üblichen Verkaufsunterlagen kommen bei einer Eigentumswohnung mehrere Dokumente aus der Verwaltung. Fordern Sie sie früh an, denn Verwaltungen brauchen dafür oft einige Wochen.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Aktuelle Hausgeldabrechnung und der laufende Wirtschaftsplan
• Stand der Instandhaltungsrücklage
• Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
• Gültiger Energieausweis für das Gebäude

Die Teilungserklärung ist dabei das wichtigste Dokument. Sie regelt, was Sondereigentum ist und was allen gehört, und sie enthält die Sondernutzungsrechte. Wenn der Stellplatz, der Kellerraum oder der Gartenanteil dazugehören, steht es dort. Was dort nicht steht, können Sie auch nicht mitverkaufen.

Rechnen Sie mit Wartezeiten. Viele Verwaltungen berechnen für die Zusammenstellung eine Gebühr und brauchen mehrere Wochen. Wenn Sie den Verkauf für das Frühjahr planen, stellen Sie die Anfrage im Winter. Das ist der einfachste Zeitgewinn im ganzen Ablauf.

Lesen Sie die Protokolle vor dem Weitergeben selbst. Sie erfahren daraus, welche Themen die Gemeinschaft gerade beschäftigen, und sind im Gespräch vorbereitet, statt von einer Frage überrascht zu werden.

Hausgeld und Rücklage richtig darstellen

Ein hohes Hausgeld schreckt zunächst ab, sagt aber für sich genommen wenig aus. Entscheidend ist, was darin enthalten ist. Sind Heizung, Wasser, Hausmeister, Versicherung und Rücklage eingerechnet, ist ein höherer Betrag völlig normal. Erklären Sie die Zusammensetzung, statt die Zahl nur zu nennen.

Die Instandhaltungsrücklage ist ein echtes Verkaufsargument, wenn sie gut gefüllt ist. Steht dagegen eine größere Maßnahme an, etwa eine Fassaden- oder Heizungssanierung, gehört das offen auf den Tisch. Käufer erfahren es ohnehin aus den Protokollen, und dort wirkt es schlechter als aus Ihrem Mund.

Achten Sie außerdem auf die Abgrenzung zwischen Hausgeld und Nebenkosten. Der Teil, der in die Rücklage fließt, ist keine laufende Ausgabe, sondern Vermögensbildung. Bei vermieteten Wohnungen ist zusätzlich wichtig, welcher Anteil des Hausgelds auf den Mieter umlegbar ist und welcher beim Eigentümer bleibt. Kapitalanleger rechnen genau an dieser Stelle nach.

TippFassen Sie Hausgeld, Rücklage und beschlossene Maßnahmen auf einer Seite zusammen. Diese Übersicht beantwortet die meisten Rückfragen, bevor sie gestellt werden.

Vermietet oder frei, das macht den Unterschied

Eine freie Wohnung spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger an, eine vermietete Wohnung fast nur Kapitalanleger. Das verkleinert den Kreis der Interessenten und wirkt sich auf den erzielbaren Preis aus. Dafür kauft der Anleger einen laufenden Ertrag mit und rechnet anders.

Bei vermieteten Objekten prüfen Käufer zuerst den Mietvertrag, die Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Miete und die Zuverlässigkeit der Zahlungen. Halten Sie Mietvertrag, Nachträge und die aktuelle Nebenkostenabrechnung bereit. Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, sollte außerdem wissen, ob Mietern ein Vorkaufsrecht zusteht.

Welcher Weg mehr bringt, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Rechnung hängt von Miethöhe, Lage und Nachfrage ab. Eine Wertermittlung für beide Varianten schafft hier schnell Klarheit.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Finanzierung. Banken bewerten vermietete Objekte anders als selbst genutzte und verlangen dafür häufig mehr Eigenkapital. Das verlängert bei manchen Interessenten die Zeit bis zur Zusage. Fragen Sie deshalb früh nach, wie weit die Finanzierung gediehen ist.

Präsentation in kleinen Räumen

Wohnungen sind meist kleiner als Häuser, und genau deshalb wirkt Ordnung hier noch stärker. Weniger Möbel lassen Räume größer erscheinen, helle Textilien und freie Fensterflächen bringen Licht. Ein aufgeräumter Balkon ist bei einer Stadtwohnung ein echtes Argument.

Fotografieren Sie mit Tageslicht und aus der Raumecke, damit der Zuschnitt erkennbar bleibt. Ein Grundriss mit Maßen gehört unbedingt dazu, weil Interessenten bei Wohnungen sehr genau rechnen. Professionelle Immobilienfotografie zahlt sich gerade bei kleinen Flächen aus.

Bereiten Sie auch das Umfeld vor. Treppenhaus, Eingangsbereich und Kellergang gehören zum ersten Eindruck, selbst wenn sie nicht Ihnen allein gehören. Ein aufgeräumter Gemeinschaftsbereich und ein sauberes Klingelschild kosten nichts und verändern die Wahrnehmung des ganzen Hauses.

Steht die Wohnung leer, hilft eine reduzierte Möblierung oder eine digitale Visualisierung. Leere Räume wirken kleiner, als sie sind, und Interessenten tun sich schwer, Möbel gedanklich hineinzustellen.

Was den Preis einer Eigentumswohnung besonders beeinflusst

Lage und Größe setzen den Rahmen, die Feinheiten entscheiden über die letzten Prozente. Ein Balkon oder eine Terrasse ist bei Wohnungen einer der stärksten Werttreiber überhaupt. Ebenso wichtig sind das Stockwerk und die Frage, ob ein Aufzug vorhanden ist. Eine Wohnung im vierten Obergeschoss ohne Aufzug spricht deutlich weniger Interessenten an, weil Familien mit Kinderwagen und ältere Käufer wegfallen.

Weiter zählen der Zuschnitt und die Nutzbarkeit. Durchgangszimmer, ein fensterloses Bad oder eine Küche ohne Fenster mindern den Wert spürbar. Auch der Schallschutz spielt eine Rolle, gerade in Gebäuden aus den sechziger und siebziger Jahren. Ein eigener Stellplatz ist in innerstädtischen Lagen bares Geld wert, in ländlicher Umgebung dagegen selbstverständlich.

Bei einer Eigentumswohnung kauft man die Wohnung und erbt die Beschlüsse der Gemeinschaft mit.

Der letzte große Hebel ist der Zustand des Gebäudes. Eine sanierte Fassade, neue Fenster und eine moderne Heizungsanlage bedeuten für den Käufer Planungssicherheit. Umgekehrt drückt eine absehbare Großmaßnahme den Preis, selbst wenn die Wohnung selbst im besten Zustand ist.

Der Ablauf bis zum Notartermin

Ab hier unterscheidet sich der Wohnungsverkauf kaum vom Hausverkauf. Nach der Einigung entwirft der Notar den Kaufvertrag, beide Seiten prüfen den Entwurf und klären ihre Fragen vorab. Zusätzlich fragt der Notar bei der Verwaltung die Verwalterzustimmung an, wenn die Teilungserklärung sie verlangt.

Diese Zustimmung wird gern übersehen und kostet dann Wochen. Prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob Ihre Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält. Den gesamten Ablauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.

Planen Sie zuletzt die Übergabe. Neben Zählerständen gehören bei einer Eigentumswohnung auch die Schlüssel für Haustür, Briefkasten, Keller und gegebenenfalls Tiefgarage ins Protokoll. Melden Sie den Eigentümerwechsel außerdem der Verwaltung, damit Abrechnung und Einladungen künftig an die richtige Adresse gehen.