Virtuelle Besichtigungen richtig einsetzen

Die drei gebräuchlichen Formate

Am verbreitetsten ist der 360-Grad-Rundgang. Aus mehreren Panoramaaufnahmen entsteht ein begehbares Modell, durch das sich Interessenten selbst bewegen. Sie wählen Tempo und Reihenfolge und können einzelne Räume mehrfach ansehen.

Das Objektvideo ist eine geführte Alternative. Eine Kamerafahrt durch die Immobilie erzeugt einen räumlichen Eindruck und kann mit Kommentar unterlegt werden. Der Betrachter folgt dabei einer festen Reihenfolge und kann nicht selbst navigieren.

Die dritte Variante ist die Live-Besichtigung per Videoanruf. Sie funktioniert wie ein Termin vor Ort, nur dass der Interessent zugeschaltet ist und Fragen in Echtzeit stellt. Für Käufer, die weit entfernt wohnen, ist das oft der pragmatischste Weg.

Die drei Formate schließen sich nicht aus, sie erfüllen unterschiedliche Zwecke. Der 360-Grad-Rundgang arbeitet rund um die Uhr und braucht keine Terminabsprache. Das Video transportiert Atmosphäre und lässt sich leicht teilen. Die Live-Besichtigung ersetzt eine Anreise und erlaubt Rückfragen. In der Praxis genügt für die meisten Objekte eines der drei, meist der Rundgang.

Was ein Rundgang für Sie leistet

Der größte Nutzen liegt in der Vorauswahl. Wer sich das Objekt digital angesehen hat und danach einen Termin möchte, kennt Grundriss, Zustand und Größenverhältnisse bereits. Diese Interessenten kommen vorbereitet und mit konkreten Fragen.

Umgekehrt melden sich Menschen gar nicht erst, für die das Objekt nicht passt. Das klingt nach einem Verlust, ist aber ein Gewinn. Jede Besichtigung, die von vornherein zu nichts führen konnte, kostet Sie einen Abend und den Aufwand, das Haus in Ordnung zu bringen.

Ein digitaler Rundgang zeigt Zuschnitt und Größenverhältnisse vorab.

Ein weiterer Effekt betrifft die Reichweite. Objekte mit Rundgang werden häufiger und länger angesehen. In den Portalen wirkt sich das auf die Sichtbarkeit aus, und mehr Sichtbarkeit bedeutet mehr Anfragen.

Bei bewohnten Objekten kommt ein praktischer Vorteil hinzu. Jede Besichtigung bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung herrichten und Fremde hineinlassen. Wenn von zehn Anfragen nur vier zu einem Termin führen, weil sechs sich vorab digital informiert und entschieden haben, ist das eine spürbare Entlastung über die gesamte Vermarktungszeit.

Wo digitale Formate an Grenzen stoßen

Ein Rundgang zeigt Räume, aber keine Atmosphäre. Wie laut die Straße ist, wie es im Treppenhaus riecht, wie das Licht am Nachmittag fällt und wie sich die Nachbarschaft anfühlt, erschließt sich nur vor Ort. Genau diese Eindrücke entscheiden aber oft über den Kauf.

Auch der Zustand lässt sich digital nur begrenzt beurteilen. Ein Riss, eine feuchte Ecke oder ein knarrender Boden sind auf Panoramabildern kaum erkennbar. Kein seriöser Käufer wird eine Immobilie ausschließlich auf Basis eines Rundgangs erwerben.

Der digitale Rundgang beantwortet die Frage, ob jemand kommen sollte. Nicht die Frage, ob er kaufen sollte.

Behandeln Sie den Rundgang deshalb als Ergänzung, nicht als Ersatz. Wer ihn als vollwertige Besichtigung bewirbt, weckt Erwartungen, die der Ortstermin dann korrigieren muss.

Für welche Objekte sich der Aufwand lohnt

Bei größeren Objekten mit vielen Räumen ist der Nutzen am höchsten, weil Fotos allein den Zusammenhang nicht abbilden. Ebenso profitieren Objekte mit ungewöhnlichem Grundriss, verwinkelten Häusern oder mehreren Ebenen.

Ein zweiter Fall sind Objekte, deren Zielgruppe nicht vor Ort wohnt. Kapitalanleger und Käufer aus anderen Regionen entscheiden zunehmend digital vor und reisen erst an, wenn ein Objekt in die engere Wahl kommt.

Weniger sinnvoll ist der Aufwand bei kleinen, einfach geschnittenen Wohnungen in gefragter Lage, die ohnehin viele Anfragen bekommen. Dort reicht eine gute Bilderstrecke mit Grundriss.

Ein dritter Fall spricht ebenfalls für den Rundgang, nämlich das bewohnte Objekt mit Rücksicht auf Mieter. Bei vermieteten Wohnungen sind Besichtigungen mit dem Mieter abzustimmen und in der Zahl begrenzt. Ein Rundgang, einmal aufgenommen, reduziert die Zahl der nötigen Termine erheblich und entspannt das Verhältnis zum Mieter spürbar.

TippVerlinken Sie den Rundgang direkt im Inserat und nicht erst im Exposé. Sein Wert liegt in der Vorauswahl, und die passiert vor der ersten Anfrage.

Vorbereitung des Objekts

Für einen Rundgang gilt dieselbe Vorbereitung wie für Fotos, nur konsequenter. Die Kamera nimmt den gesamten Raum auf, es gibt also keinen Bildausschnitt, hinter dem sich etwas verbergen ließe. Was im Zimmer steht, ist im Rundgang zu sehen.

• Alle Räume vollständig aufräumen, auch Abstellräume
• Persönliche Gegenstände und Dokumente entfernen
• Türen einheitlich öffnen oder schließen
• Licht in allen Räumen einschalten
• Rollläden und Vorhänge vollständig öffnen
• Haustiere und Personen aus den Räumen nehmen

Planen Sie für die Aufnahme je nach Objektgröße einige Stunden ein. Nachträgliche Korrekturen sind aufwendig, weil einzelne Panoramen nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden können.

Datenschutz und Sichtbarkeit

Ein Rundgang zeigt Ihr Zuhause detailliert und dauerhaft im Internet. Entfernen Sie deshalb alles, was Rückschlüsse auf Personen zulässt, also Fotos, Namensschilder, Post, Kalender und Unterlagen. Auch Fenster mit Blick in Nachbarwohnungen sind einen Gedanken wert.

Wenn Sie das nicht möchten, ist ein Rundgang mit Zugangsschutz eine Alternative. Interessenten erhalten den Link erst nach einer Anfrage. Wer eine Immobilie verkaufen und dabei diskret bleiben will, kombiniert das mit einem diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat.

Klären Sie außerdem, wie lange der Rundgang online bleibt und wer ihn nach dem Verkauf löscht. Das gehört in die Vereinbarung mit dem Anbieter und wird häufig vergessen.

Erstellung und Kosten

Für einfache Rundgänge gibt es Anwendungen, die mit dem Telefon und einem Stativ arbeiten. Das Ergebnis reicht für kleinere Objekte aus, wirkt aber sichtbar weniger hochwertig als eine professionelle Aufnahme mit Spezialkamera.

Bei einem professionellen 360-Grad-Rundgang kommen Kamera, Software und Nachbearbeitung zusammen. Die Kosten hängen von Objektgröße und Anzahl der Aufnahmepunkte ab und lassen sich pauschal nicht seriös beziffern. Lassen Sie sich ein Angebot für Ihr konkretes Objekt geben.

Klären Sie dabei drei Punkte im Voraus. Erstens, wie lange der Rundgang gehostet wird und was danach passiert. Zweitens, ob Sie den Link frei weitergeben dürfen oder ob er an ein Portal gebunden ist. Drittens, ob Nachbesserungen enthalten sind, falls sich am Objekt etwas ändert. Diese drei Fragen ersparen später Diskussionen.

Rechnen Sie den Aufwand gegen den Nutzen. Bei einem kleinen Objekt in gefragter Lage steht er in keinem Verhältnis. Bei einem größeren Haus, das sich schwer erklären lässt und dessen Käufer möglicherweise von auswärts kommen, gehört er zu den Maßnahmen mit dem besten Verhältnis von Kosten und Wirkung.