Home Staging – was es wirklich bringt

Was Home Staging ist und was nicht

Home Staging bedeutet, eine Immobilie gezielt für den Verkauf herzurichten. Räume werden entpersonalisiert, reduziert, neu geordnet und teilweise mit Leihmöbeln oder Textilien ergänzt. Ziel ist, dass Interessenten sich selbst in den Räumen sehen können.

Es geht dabei ausdrücklich nicht um Renovierung. Wände werden nicht versetzt, Bäder nicht erneuert und Fenster nicht getauscht. Home Staging arbeitet mit dem, was vorhanden ist, und verändert die Wahrnehmung, nicht die Substanz.

Der Grundgedanke stammt aus einer einfachen Beobachtung. Die meisten Menschen können sich einen Raum nicht anders vorstellen, als sie ihn sehen. Ein Zimmer mit dunklen Möbeln und schweren Vorhängen bleibt in der Erinnerung dunkel, auch wenn es hell ist. Staging räumt diese Hürde aus dem Weg, damit die Immobilie selbst wirken kann.

Ebenso wenig geht es um Verschleierung. Ein Feuchtefleck wird nicht mit einem Bild abgehängt, ein Riss nicht hinter einem Schrank versteckt. Das wäre nicht nur unredlich, es fällt beim zweiten Rundgang auf und kostet Vertrauen.

Warum leere Räume ein Problem sind

Die verbreitete Annahme, ein leerer Raum wirke größer, stimmt nicht. Ohne Möbel fehlt der Maßstab. Der Betrachter kann Größenverhältnisse nicht einordnen und schätzt Räume systematisch kleiner ein, als sie sind. Zusätzlich treten in leeren Räumen alle Unebenheiten deutlicher hervor.

Hinzu kommt die fehlende Nutzungsidee. Ein leerer Raum mit ungewöhnlichem Zuschnitt wirft die Frage auf, was man damit anfangen soll. Steht dort ein Schreibtisch, ist die Frage beantwortet, und aus dem Problemraum wird ein Arbeitszimmer.

Ein Maßstab im Raum hilft Interessenten, Größe und Nutzung einzuschätzen.

Deshalb arbeiten viele Stagings mit wenigen, leichten Möbeln. Ein Tisch mit Stühlen, ein Sofa, ein Teppich und Textilien reichen oft aus, um eine Wohnung lesbar zu machen.

Bei einem leer stehenden Haus kommt ein zweiter Effekt hinzu. Unbewohnte Objekte wirken schnell vernachlässigt, weil Staub liegt, die Luft steht und der Garten wächst. Dieser Eindruck überträgt sich auf die Substanz, obwohl er nichts damit zu tun hat. Regelmäßiges Lüften, Reinigen und Gartenpflege während der Vermarktungszeit sind deshalb keine Kosmetik, sondern Werterhalt.

Reduzieren wirkt stärker als dekorieren

Bei bewohnten Objekten liegt der größte Hebel im Weglassen. Über die Jahre füllt sich jede Wohnung, und was dem Bewohner vertraut ist, wirkt auf Fremde als Enge. Ein Viertel der Möbel und der größte Teil der Dekoration können in der Regel verschwinden, ohne dass der Raum unwohnlich wird.

• Persönliche Fotos, Urkunden und Sammlungen entfernen
• Flächen in Küche und Bad vollständig frei räumen
• Überzählige Möbel einlagern, Durchgänge frei halten
• Farbige Textilien gegen ruhige, helle austauschen
• Vorhänge waschen oder abnehmen, Fenster putzen
• Kabel, Ladegeräte und Elektrokleinkram verstauen

Diese Maßnahmen kosten fast nichts und wirken sofort. Wer nur eines davon umsetzt, sollte die freien Flächen wählen. Eine leere Arbeitsplatte in der Küche verändert den Eindruck eines Raumes stärker als jede Deko.

Beim Neutralisieren geht es nicht darum, den eigenen Geschmack zu verleugnen, sondern Anknüpfungspunkte zu schaffen. Sehr kräftige Wandfarben, auffällige Tapeten und ausgeprägte Sammlungen erzeugen bei vielen Betrachtern eine Distanz. Eine hell gestrichene Wand ist langweilig und genau deshalb hilfreich, weil sich jeder etwas anderes darauf vorstellen kann.

Für welche Objekte sich Staging besonders lohnt

Der Effekt ist dort am größten, wo die Vorstellungskraft am meisten Hilfe braucht. Das sind leer stehende Wohnungen, sehr individuell eingerichtete Objekte, Häuser aus einem Nachlass und Objekte mit ungewöhnlichem Grundriss.

Bei einer gepflegten, neutral eingerichteten Wohnung in gefragter Lage ist der Zusatznutzen dagegen gering. Dort reicht gründliches Aufräumen. Auch bei einem Objekt, das ohnehin als Abriss- oder Sanierungsfall vermarktet wird, führt Staging in die Irre.

Eine Zwischenlösung ist das digitale Staging. Dabei werden leere Räume am Rechner möbliert. Das ist deutlich günstiger als echte Leihmöbel und zulässig, solange die Bilder klar gekennzeichnet sind und die unmöblierte Aufnahme daneben steht.

Beachten Sie allerdings die Grenze dieser Lösung. Der Interessent, der nach dem digital möblierten Bild zur Besichtigung kommt, steht dann in einem leeren Raum. Der Bruch zwischen Bild und Wirklichkeit ist umso größer, je aufwendiger die Visualisierung war. Ein zurückhaltend möbliertes Bild funktioniert deshalb besser als ein perfekt eingerichteter Katalograum.

Was Home Staging kostet und was es einbringt

Die Kosten hängen stark vom Umfang ab. Eine Beratung mit Handlungsempfehlungen liegt deutlich unter einem vollständigen Staging mit Leihmöbeln über mehrere Monate. Feste Preise lassen sich nicht seriös nennen, weil Objektgröße, Dauer und Umfang zu unterschiedlich sind.

Auf der Ertragsseite steht kein garantierter Mehrerlös. Was sich beobachten lässt, ist eine höhere Zahl an Anfragen und eine kürzere Vermarktungsdauer. Beides wirkt indirekt auf den Preis, weil mehr Interessenten mehr Verhandlungsspielraum bedeuten und ein schnell verkauftes Objekt keine Preisrunden braucht.

Staging verändert nicht den Wert einer Immobilie, sondern die Zahl der Menschen, die ihn erkennen.

Selbst machen oder beauftragen

Den größten Teil können Sie selbst umsetzen. Entrümpeln, Flächen frei räumen, neutralisieren, putzen und für Licht sorgen erfordert Zeit, aber kein Fachwissen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte und ein Wochenende investiert, holt einen erheblichen Teil des Effekts.

Ein Fachbetrieb bringt den Blick von außen mit, und genau der fehlt Eigentümern zwangsläufig. Was Ihnen selbstverständlich erscheint, fällt einem Fremden sofort auf. Eine Home-Staging-Beratung liefert diesen Blick auch dann, wenn Sie die Umsetzung selbst übernehmen.

TippBitten Sie eine Person, die Ihr Zuhause nicht kennt, durch die Räume zu gehen und laut zu sagen, was ihr auffällt. Diese fünf Minuten ersetzen viele Überlegungen.

Der richtige Zeitpunkt

Staging gehört vor den Fototermin, nicht danach. Das klingt selbstverständlich, wird aber häufig falsch gemacht. Wer erst inseriert und dann aufräumt, hat die Bilder mit dem schlechteren Zustand bereits veröffentlicht und die erste Aufmerksamkeitsphase verschenkt.

Ebenso wichtig ist, den Zustand bis zur letzten Besichtigung zu halten. Ein Objekt, das auf den Fotos aufgeräumt wirkt und beim Termin wieder vollgestellt ist, erzeugt Enttäuschung. Planen Sie deshalb ein, dass die Ordnung über die gesamte Vermarktungszeit Bestand haben muss.

Praktisch heißt das, den überzähligen Hausrat nicht in den Keller zu räumen, sondern wirklich auszulagern. Ein Keller, in dem sich alles stapelt, was oben weggeräumt wurde, fällt bei jeder Besichtigung auf und macht den Eindruck wieder zunichte, den die Wohnräume erzeugt haben.