Der Energieausweis beim Verkauf

Wozu der Energieausweis dient

Der Energieausweis macht die energetische Qualität eines Gebäudes vergleichbar. Käufer sollen einschätzen können, welche laufenden Kosten auf sie zukommen, bevor sie sich entscheiden. Genau deshalb ist er beim Verkauf kein Formblatt am Rande, sondern ein Dokument, das Interessenten tatsächlich lesen.

Die Einordnung erfolgt über eine Skala mit Effizienzklassen und über eine Kennzahl, die den Energiebedarf oder den Energieverbrauch je Quadratmeter und Jahr angibt. Diese Kennzahl taucht in Inseraten auf und wird von Interessenten direkt verglichen.

Für Sie als Verkäufer heißt das, dass der Ausweis Teil der Vermarktung ist. Ein guter Wert ist ein Argument, ein schlechter Wert eine Information, die Sie erklären sollten, statt sie unkommentiert stehen zu lassen.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten der zurückliegenden Jahre. Er ist einfacher und günstiger zu erstellen, hängt aber stark vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab. Ein sparsamer Haushalt erzeugt einen guten Wert, auch wenn das Gebäude selbst nicht besonders effizient ist.

Der Bedarfsausweis betrachtet dagegen das Gebäude selbst. Bewertet werden Bauteile, Dämmung, Fenster und Anlagentechnik. Das Ergebnis ist unabhängig vom Nutzerverhalten und damit für Käufer aussagekräftiger. Die Erstellung ist aufwendiger, weil Daten zur Bausubstanz erhoben werden müssen.

Welche Variante zulässig oder erforderlich ist, richtet sich nach Gebäudeart, Baujahr und den jeweils geltenden Vorgaben. Klären Sie diesen Punkt vor der Beauftragung, damit Sie nicht das falsche Dokument in der Hand halten.

TippBei einem energetisch guten Gebäude lohnt der Bedarfsausweis häufig, weil er die Qualität der Substanz sichtbar macht, unabhängig davon, wie die Vorbewohner geheizt haben.

Welche Angaben in das Inserat gehören

Sobald Sie ein Objekt öffentlich anbieten, gehören bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in die Anzeige. Dazu zählen üblicherweise die Art des Ausweises, der wesentliche Energiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Effizienzklasse.

Diese Pflicht gilt nicht nur für große Portale, sondern für jede kommerzielle Anzeige, also auch für ein Inserat in der Tageszeitung oder auf einer eigenen Website. Wer privat verkauft, übersieht das leicht, weil er die Anzeige nicht als kommerziell empfindet. Prüfen Sie deshalb jede Veröffentlichung auf diese Angaben.

Angaben aus dem Energieausweis gehören schon in das Inserat.

Portale fragen diese Felder inzwischen strukturiert ab, und unvollständige Angaben führen dort teilweise dazu, dass ein Inserat nicht veröffentlicht wird. Halten Sie den Ausweis deshalb bereit, bevor Sie die Anzeige aufsetzen.

Die genaue Ausgestaltung der Pflichtangaben richtet sich nach den jeweils geltenden Regelungen. Wenn Sie unsicher sind, orientieren Sie sich an den Feldern, die das Portal verlangt, und lassen Sie im Zweifel prüfen.

Gültigkeit, Kosten und Ausstellung

Ein Energieausweis ist zeitlich befristet gültig. Ein Exemplar aus der Schublade, das vor vielen Jahren für eine Vermietung erstellt wurde, hilft beim Verkauf möglicherweise nicht mehr. Prüfen Sie deshalb zuerst das Ausstellungsdatum.

Ausgestellt wird der Ausweis von dazu berechtigten Fachleuten, etwa Energieberatern, Architekten oder Ingenieuren mit entsprechender Qualifikation. Die Kosten hängen von Variante, Gebäudegröße und Aufwand ab. Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis.

Vorsicht bei sehr günstigen Angeboten aus dem Internet, die ohne jede Objektkenntnis auskommen. Ein Ausweis, der allein aus wenigen eingetippten Zahlen entsteht, ist im Zweifel angreifbar und hilft Ihnen im Verkaufsgespräch wenig, weil er keine belastbare Aussage über das Gebäude trifft. Wer ohnehin einen Fachbetrieb im Haus hat, lässt den Ausweis dort miterstellen.

• Ausstellungsdatum und verbleibende Gültigkeit prüfen
• Variante klären, Bedarf oder Verbrauch
• Unterlagen bereitlegen, etwa Baupläne und Verbrauchsabrechnungen
• Angaben zur Anlagentechnik und zu Modernisierungen sammeln
• Ausstellung vor dem Start der Vermarktung beauftragen

Wenn Sie den Ausweis über einen Anbieter erstellen lassen möchten, finden Sie die Details unter Energieausweis erstellen.

Was ein schlechter Wert für den Verkauf bedeutet

Ein ungünstiger Kennwert ist kein Verkaufshindernis, aber er verändert das Gespräch. Käufer rechnen laufende Kosten und mögliche Sanierungen ein und leiten daraus eine Preisvorstellung ab. Wer den Wert einfach stehen lässt, überlässt diese Rechnung dem Interessenten allein, und der kalkuliert vorsichtig.

Besser ist es, den Wert einzuordnen. Nennen Sie das Baujahr, den Stand der Technik und die Maßnahmen, die bereits durchgeführt wurden. Wenn eine sinnvolle nächste Maßnahme absehbar ist, benennen Sie sie mit einer groben Größenordnung, die Sie sich von einem Fachbetrieb geben lassen.

Ein erklärter Kennwert kostet Verhandlungsspielraum, ein unerklärter kostet Preis.

Hilfreich ist zusätzlich der Blick auf die Modernisierungsempfehlungen, die viele Ausweise enthalten. Sie zeigen, welche Maßnahmen aus fachlicher Sicht sinnvoll wären. Für Käufer ist das eine Landkarte statt einer offenen Frage, und für Sie ein Beleg dafür, dass Sie sich mit dem Thema befasst haben.

Sanieren vor dem Verkauf oder nicht

Diese Frage stellt sich fast jeder Eigentümer mit älterem Haus. Eine Pauschalantwort gibt es nicht. Große energetische Maßnahmen amortisieren sich über den Verkaufspreis selten vollständig, weil Käufer die Investition nicht eins zu eins vergüten.

Sinnvoll sind Maßnahmen mit gutem Verhältnis von Aufwand und Wirkung sowie solche, die ohnehin anstehen und den Verkauf sonst belasten würden. Eine defekte Heizung ist im Verkauf teurer als eine alte, aber funktionierende. Weitere Überlegungen dazu finden Sie im Ratgeber zur energetischen Sanierung.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte diese Entscheidung mit dem Marktwert im Rücken treffen. Erst wenn Sie wissen, was Ihr Objekt saniert und unsaniert wert ist, lässt sich die Frage rechnen statt schätzen.

Der Ausweis beim Termin und im Kaufvertrag

Zur Besichtigung sollte der Ausweis vorliegen und dem Interessenten zugänglich gemacht werden. Praktisch bedeutet das, ihn im Unterlagenordner mitzuführen und auf Wunsch als Kopie oder Datei mitzugeben.

Spätestens beim Abschluss geht er an den Käufer über. Halten Sie im Übergabeprotokoll fest, dass der Ausweis ausgehändigt wurde. Das ist eine kleine Notiz, die spätere Diskussionen zuverlässig vermeidet.

Bei einer Eigentumswohnung gilt eine Besonderheit. Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude erstellt, nicht für die einzelne Wohnung. Sie fordern ihn deshalb bei der Verwaltung an. Existiert noch keiner, muss die Gemeinschaft ihn beauftragen, und das kann dauern. Auch dieser Punkt gehört auf die Liste, sobald ein Verkauf im Raum steht.