Wie eine Immobilienbewertung abläuft

Die drei anerkannten Verfahren

In Deutschland sind drei Verfahren gebräuchlich. Das Vergleichswertverfahren stellt Ihr Objekt neben tatsächlich verkaufte, vergleichbare Objekte und leitet daraus den Wert ab. Es ist bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern das übliche Verfahren, weil es den Markt am direktesten abbildet.

Das Sachwertverfahren rechnet, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, zieht die Alterswertminderung ab und addiert den Bodenwert. Es kommt zum Einsatz, wenn Vergleichsobjekte fehlen, etwa bei sehr individuellen Häusern.

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie als Kapitalanlage und leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab. Es ist das passende Verfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.

In der Praxis werden die Verfahren oft kombiniert. Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus in einer Gegend mit wenigen Verkäufen kann der Vergleichswert durch eine Sachwertbetrachtung geprüft werden. Weichen beide Ergebnisse stark voneinander ab, ist das ein Hinweis darauf, dass entweder die Vergleichsobjekte nicht passen oder das Objekt eine Besonderheit aufweist, die genauer betrachtet werden muss.

Für Sie als Eigentümer ist vor allem wichtig zu wissen, welches Verfahren angewendet wurde und warum. Eine Bewertung, die das nicht offenlegt, lässt sich im Verkaufsgespräch nicht verteidigen.

Was in die Bewertung einfließt

Die Lage ist der stärkste einzelne Faktor und lässt sich nicht verändern. Dazu gehören die Makrolage, also Region, Infrastruktur und Arbeitsmarkt, und die Mikrolage, also Straße, Nachbarschaft, Lärm, Ausrichtung und Anbindung.

Auf der Objektseite zählen Baujahr, Bauweise, Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße, Grundriss und Zuschnitt, Ausstattungsqualität, der Zustand von Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen und Bädern sowie die Energieeffizienz. Auch Belastungen im Grundbuch, etwa ein Wohnrecht oder ein Wegerecht, wirken sich unmittelbar aus.

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Baujahr und Nachweise über Modernisierungen
• Energieausweis oder Angaben zum Energieverbrauch
• Bei Wohnungen Teilungserklärung, Hausgeld und Protokolle
• Bei vermieteten Objekten Mietverträge und Mieteinnahmen

Fehlt eines dieser Dokumente, ist die Bewertung nicht unmöglich, aber ungenauer. Der Bewerter arbeitet dann mit Annahmen, und Annahmen fallen im Zweifel vorsichtig aus. Jede Unterlage, die Sie beibringen, ersetzt eine vorsichtige Schätzung durch eine belastbare Angabe, und das wirkt in aller Regel zu Ihren Gunsten.

Der Ortstermin und warum er nicht zu ersetzen ist

Vieles steht in den Unterlagen, das Entscheidende oft nicht. Wie sich ein Grundriss tatsächlich nutzen lässt, wie hell die Räume sind, wie gepflegt die Nachbarschaft wirkt, ob es Feuchtespuren gibt und in welchem Zustand die Technik ist, zeigt sich erst vor Ort.

Der Ortstermin liefert die Informationen, die kein Dokument enthält.

Der Termin dauert in der Regel eine gute Stunde. Sie gehen gemeinsam durch das Objekt, sprechen über die Historie, über durchgeführte Arbeiten und über bekannte Mängel. Offenheit hilft Ihnen dabei mehr als Zurückhaltung, denn ein verschwiegener Punkt taucht später beim Käufer ohnehin auf und kostet dann Verhandlungsposition.

Bereiten Sie Unterlagen und Zugang zu allen Räumen vor, auch zu Keller, Dachboden und Technikraum. Je vollständiger der Eindruck, desto belastbarer das Ergebnis.

Bewertung, Gutachten und Schnelleinschätzung

Die Begriffe werden oft vermischt, meinen aber Unterschiedliches. Eine Marktwerteinschätzung durch einen Makler dient dem Verkauf und liefert eine begründete Preisspanne. Sie ist der übliche Weg, wenn Sie verkaufen möchten.

Ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen ist deutlich umfangreicher, kostenpflichtig und wird gebraucht, wenn eine Zahl gegenüber Dritten Bestand haben muss, etwa vor Gericht, bei einer Erbauseinandersetzung oder gegenüber dem Finanzamt.

Eine digitale Schnellbewertung liefert innerhalb weniger Minuten eine erste Orientierung auf Basis weniger Angaben. Sie ersetzt keinen Ortstermin, ist aber ein guter Einstieg, wenn Sie noch am Anfang Ihrer Überlegungen stehen.

TippKlären Sie vor der Beauftragung, welche Art von Wert Sie brauchen. Für den Verkauf reicht die Markteinschätzung, für Gericht und Finanzamt braucht es das Gutachten.

Warum das Ergebnis eine Spanne ist

Eine seriöse Bewertung nennt einen Korridor und keine exakte Zahl. Der Grund liegt in der Natur des Marktes. Der erzielbare Preis hängt am Ende davon ab, wie viele passende Interessenten zum Zeitpunkt der Vermarktung suchen und wie sehr einer von ihnen genau dieses Objekt möchte.

Die Spanne ist deshalb keine Unsicherheit, sondern eine ehrliche Abbildung der Realität. Wer eine punktgenaue Zahl verspricht, verkauft Ihnen Sicherheit, die es nicht gibt. Wichtig ist, dass die Spanne begründet ist und Sie nachvollziehen können, wodurch sich das obere vom unteren Ende unterscheidet.

Eine Bewertung ohne Begründung ist eine Meinung mit Nachkommastelle.

Was Sie mit dem Ergebnis anfangen

Zunächst gibt die Bewertung Ihnen Planungssicherheit. Sie wissen, in welchem Bereich Sie sich bewegen, und können Anschlussfinanzierung, Umzug oder Erbauseinandersetzung darauf aufbauen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, ist sie zugleich die Grundlage für den Angebotspreis.

Im Verkaufsgespräch ist die Begründung wichtiger als die Zahl. Wenn ein Interessent den Preis in Frage stellt, ist eine nachvollziehbare Herleitung mit Vergleichsobjekten das stärkste Argument. Sie führt das Gespräch von der Meinung zurück zu den Fakten.

Behalten Sie außerdem im Blick, dass eine Bewertung eine Momentaufnahme ist. Zinsen, Nachfrage und Angebot verändern sich. Liegt Ihre Bewertung länger zurück, lohnt vor dem Start der Vermarktung eine kurze Aktualisierung.

Nicht jede Bewertung führt übrigens zum Verkauf, und das ist völlig in Ordnung. Viele Eigentümer lassen bewerten, um überhaupt eine Entscheidungsgrundlage zu haben, etwa vor einer Erbauseinandersetzung, bei einer geplanten Schenkung oder wenn sie zwischen Verkauf und Vermietung abwägen. Auch dann ist die Zahl den Aufwand wert, weil sie eine Diskussion versachlicht, die sonst über Vermutungen geführt wird.

Was eine Bewertung kostet

Eine Markteinschätzung im Zusammenhang mit einem beabsichtigten Verkauf bieten viele Maklerinnen und Makler kostenfrei an, weil sie Teil der Auftragsanbahnung ist. Ein Verkehrswertgutachten dagegen ist eine eigenständige Leistung und wird nach Aufwand und Objektwert vergütet.

Fragen Sie in jedem Fall vorher nach, was die Einschätzung umfasst und ob eine Verpflichtung damit verbunden ist. Eine seriöse Bewertung bindet Sie nicht an einen Verkaufsauftrag. Sie können das Ergebnis auch schlicht zur Kenntnis nehmen und Ihre Entscheidung vertagen.

Achten Sie dabei auf den Unterschied zwischen kostenfrei und unverbindlich. Kostenfrei heißt, dass Sie für die Einschätzung nichts zahlen. Unverbindlich heißt, dass daraus keine Verpflichtung entsteht. Beides sollte zutreffen, und beides sollte Ihnen vor dem Termin ausdrücklich bestätigt werden.

Wenn Sie den ersten Schritt gehen möchten, finden Sie die Details unter Immobilie bewerten.