Das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

Was ein Bieterverfahren ist

Beim Bieterverfahren wird eine Immobilie mit einem Startpreis angeboten. Interessenten besichtigen das Objekt und geben anschließend innerhalb einer festen Frist ihr Gebot ab. Nach Ablauf der Frist entscheidet der Verkäufer, mit wem er den Kaufvertrag schließt.

Wichtig ist der Unterschied zur Versteigerung. Bei einer Zwangsversteigerung oder einer klassischen Auktion führt der Zuschlag unmittelbar zu einer Bindung. Beim Bieterverfahren im freien Verkauf ist das nicht so. Sie sind an kein Gebot gebunden und müssen auch das höchste nicht annehmen.

Diese Freiheit ist der eigentliche Vorteil. Sie können einen Bieter bevorzugen, dessen Finanzierung steht, auch wenn ein anderer etwas mehr geboten hat. Der Kaufvertrag entsteht erst durch die notarielle Beurkundung, wie bei jedem anderen Verkauf auch.

Verbreitet sind zwei Varianten. Beim offenen Verfahren sehen die Bieter den jeweils aktuellen Höchstbetrag und können nachlegen. Beim verdeckten Verfahren gibt jeder ein Gebot ab, ohne die anderen zu kennen. Das offene Verfahren erzeugt mehr Dynamik, das verdeckte führt häufiger zu ernsthaften Erstgeboten, weil niemand auf Nachbesserung spekulieren kann.

Wann sich das Verfahren eignet

Die Voraussetzung ist Nachfrage. Es braucht mehrere ernsthafte Interessenten, die bereit sind, gegeneinander zu bieten. Ohne diese Konkurrenz gibt es keine Dynamik, und das Verfahren läuft ins Leere.

Gut geeignet sind deshalb Objekte in gefragten Lagen, Objekte mit einem Alleinstellungsmerkmal und Objekte, deren Marktwert schwer zu bestimmen ist. Gerade der letzte Fall ist interessant. Wenn Vergleichsobjekte fehlen, liefert das Verfahren die Antwort, die keine Bewertung geben kann.

Ohne mehrere ernsthafte Interessenten fehlt dem Verfahren die Grundlage.

Ungeeignet ist das Verfahren bei geringer Nachfrage, bei sehr erklärungsbedürftigen Objekten und dann, wenn Sie unter Zeitdruck stehen und nicht das Risiko eingehen können, dass zu wenige Gebote eingehen.

Der Startpreis, die schwierigste Entscheidung

Der Startpreis liegt in der Regel unter dem erwarteten Marktwert. Er soll möglichst viele Interessenten anziehen, damit überhaupt eine Konkurrenzsituation entsteht. Genau darin liegt aber auch das Risiko.

Gehen zu wenige Gebote ein, verhandeln Sie am Ende von diesem niedrigen Startpreis aus nach oben, und das ist die schlechtere Ausgangslage. Der Startpreis sollte deshalb attraktiv, aber nicht verschenkt sein, und er muss auf einer belastbaren Wertermittlung beruhen.

TippNennen Sie den Startpreis nie als Mindestgebot. Ein Startpreis lädt zum Bieten ein, ein Mindestgebot wirkt wie ein Festpreis und nimmt dem Verfahren genau die Dynamik, wegen der Sie es gewählt haben.

Legen Sie zusätzlich für sich eine Untergrenze fest, unterhalb derer Sie nicht verkaufen. Diese Grenze nennen Sie nicht öffentlich, sie ist Ihre interne Absicherung für den Fall, dass die Gebote enttäuschen.

Überlegen Sie außerdem vorab, wie Sie kommunizieren, falls das Verfahren ohne Ergebnis bleibt. Ein Objekt, das nach einem Bieterverfahren wieder mit Festpreis erscheint, wirft Fragen auf. Sauberer ist es, in diesem Fall eine Pause einzulegen und danach mit neuem Text und angepasstem Preis in die reguläre Vermarktung zu gehen.

Ablauf und Spielregeln

Der Ablauf folgt einem festen Muster. Zuerst wird das Objekt mit Startpreis und Verfahrenshinweis veröffentlicht. Danach folgen die Besichtigungstermine, häufig gebündelt an wenigen Tagen. Anschließend läuft die Gebotsfrist, und nach deren Ende entscheidet der Verkäufer.

• Startpreis, Gebotsfrist und Verfahrensregeln vorab schriftlich festlegen
• Alle Unterlagen vor Beginn vollständig bereitstellen
• Besichtigungen in einem engen Zeitfenster bündeln
• Gebote schriftlich und mit Angabe zur Finanzierung entgegennehmen
• Alle Bieter nach Fristende über den Ausgang informieren
• Mit dem ausgewählten Bieter zügig zum Notar gehen

Die Regeln sollten für alle Beteiligten von Anfang an klar sein. Wer nachträglich Fristen verlängert oder Nachgebote zulässt, verliert die Glaubwürdigkeit des Verfahrens, und Bieter fühlen sich zu Recht ungerecht behandelt.

Verlangen Sie mit jedem Gebot eine Angabe zur Finanzierung. Ein hohes Gebot ohne gesicherte Finanzierung ist wertlos und verdrängt im Zweifel einen soliden Bieter, der sich anderweitig orientiert. Am aussagekräftigsten ist eine bereits vorliegende Bestätigung der Bank, mindestens aber eine Auskunft darüber, wie weit die Finanzierung gediehen ist.

Was das Verfahren für Interessenten bedeutet

Für Kaufinteressenten ist ein Bieterverfahren anstrengend. Sie investieren Zeit in Besichtigung und Finanzierungsprüfung, ohne zu wissen, ob sie den Zuschlag bekommen. Manche verweigern sich dem Verfahren deshalb grundsätzlich.

Das sollten Sie einkalkulieren. Ein Teil der potenziellen Käufer fällt weg, und zwar nicht die schwächsten. Gerade gut vorbereitete Interessenten mit klaren Vorstellungen meiden Verfahren, deren Ausgang sie nicht einschätzen können.

Ein Bieterverfahren gewinnt Reichweite und verliert Ruhe. Ob sich das lohnt, entscheidet die Nachfrage.

Umgekehrt schätzen viele Interessenten die Transparenz. Alle kennen die Regeln, niemand wird im Hinterzimmer überboten, und die Entscheidung fällt in einem definierten Zeitraum. Diese Klarheit ist ein echtes Argument.

Rechtliche Einordnung

Das Bieterverfahren im freien Immobilienverkauf ist kein rechtlich geregeltes Verfahren, sondern eine Form der Verkaufsvorbereitung. Es entsteht durch die Abgabe eines Gebots kein Kaufvertrag, und es besteht keine Pflicht, das höchste Gebot anzunehmen.

Daraus folgt aber auch, dass Bieter jederzeit zurücktreten können, solange nicht beurkundet ist. Ein Gebot ist eine Absichtserklärung, kein Vertrag. Rechnen Sie damit, dass ein Bieter nach der Zusage noch abspringt, und halten Sie den Kontakt zu den Nächstplatzierten.

Wer eine Immobilie verkaufen und dieses Verfahren nutzen möchte, sollte den Ablauf sauber dokumentieren. Das schützt Sie vor dem Vorwurf, Bieter ungleich behandelt zu haben, auch wenn Sie in Ihrer Entscheidung frei sind.

Mit oder ohne Begleitung

Ein Bieterverfahren selbst zu organisieren ist möglich, aber aufwendig. Sie koordinieren Besichtigungen in kurzer Zeit, nehmen Gebote entgegen, prüfen Finanzierungen und kommunizieren mit allen Beteiligten, meist parallel.

Hinzu kommt die Frage der Neutralität. Als Eigentümer sind Sie Partei, und Bieter wissen das. Eine dritte Person zwischen den Parteien nimmt dem Verfahren die persönliche Ebene und sorgt dafür, dass sich alle gleich behandelt fühlen.

Ein weiterer Punkt spricht für Begleitung. Die Kommunikation mit den unterlegenen Bietern entscheidet darüber, ob diese für einen zweiten Anlauf zur Verfügung stehen. Wer eine kurze, respektvolle Rückmeldung bekommt, bleibt ansprechbar. Wer nie wieder etwas hört, ist verloren, und genau diese Person brauchen Sie möglicherweise, wenn die erste Finanzierung platzt.

Wie ein solches Verfahren in der Praxis abläuft, beschreibt die Seite zum Verkauf mit Bieterverfahren. Ob es für Ihr Objekt der richtige Weg ist, klärt sich mit einem realistischen Blick auf die zu erwartende Nachfrage.